1 of 19

PENDAFTARAN TANAH

2 of 19

​

Pasal 33 ayat 3 UUD 1945

“Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besar kemakmuran rakyat”.

Pasal 2 (1) UU No.5 Tahun 1960 (UUPA)

“Bumi, Air dan Ruang Angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasaai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat”.

Pasal 2 (2) UU No.5/1960

Hak Menguasai Negara memberi wewenang :

a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan mengenai BAR

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

​

Pasal 19 UUPA : Pendaftaran Tanah meliputi :

1. Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;

2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak , yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

​

Pengumpulan Data Yuridis

3 of 19

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;, diundangkan pada tanggal 24 September 1960;

2. Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;

3. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah;

4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997;

5. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku pada BPN;

6. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

DASAR HUKUM

PENDAFTARAN TANAH

7. Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional;

4 of 19

8. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diundangkan pada tanggal 1 Oktober 1997;

9. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan;

10. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah;

11. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 4 Tahun 1996 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kanwil BPN Provinsi dan Kantah;

DASAR HUKUM

PENDAFTARAN TANAH

5 of 19

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi :

  1. Pengumpulan
  2. Pengolahan
  3. Pembukuan dan
  4. Penyajian serta
  5. Pemeliharaan data fisik dan data yuridis

dalam bentuk peta dan daftar termasuk pemberian sertipikat.

​

4. PENGERTIAN

PENDAFTARAN TANAH

6 of 19

1.Memberikan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Atas Suatu Bidang Tanah, Sarusun dan Hak-Hak Lain yang Terdaftar;

2.Menyediakan suatu informasi atas suatu bidang tanah, Sarusun dan Hak-Hak Lain yang Terdaftar;

3. Terselenggara Tertib Administrasi Pertanahan

Tujuan Pendaftaran Tanah

7 of 19

Asas Pendaftaran Tanah

Sederhana

Aman

Terjangkau

Mutakhir

Terbuka

Azas Pendaftaran Tanah

8 of 19

PELAKSANA TUGAS POKOK dan FUNGSI PERTANAHAN

​

a. Tugas Pemerintahan di Bidang Pertanahan adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

Lingkup : Nasional, Regional dan Sektoral.

b. Penyelenggaraan pendaftaran tanah adalah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN.

c. Tugas pelaksanaan pendaftaran tanah adalah Kepala Kantor Pertanahan.

d. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah di bantu oleh :

1). - PPAT : Pembuatan Akta PPAT

  • Pejabat Lelang : Pembuat Risalah Lelang

2). Pejabat lain :

  • Kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi batas wilayah kerja Kepala Kantor

Misalnya Pengukuran TDT dan Pemetaan Fotogrametri

9 of 19

OBYEK PENDAFTARAN TANAH

  1. Tanah Hak Perorangan : HM, HGU, HGB, dan Hak Pakai
  2. Tanah Hak Pengelolaan
  3. Tanah Wakaf
  4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)
  5. Hak Tanggungan
  6. Tanah Negara (hanya dicatat dalam Daftar Tanah, tidak diterbitkan sertipikat)

10 of 19

a. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik.

b. Pembuktian Hak dan Pembukuannya.

c. Penerbitan Sertipikat.

d. Penyajian Data Fisik dan Yuridis.

e. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen.

1.Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

a. Sitematik

b. Sporadik

a. Pendaftaran Peralihan Hak.

b. Pendaftaran Pembebanan Hak.

c. Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran Tanah Lainnya.

d. Penerbitan Sertipikat Pengganti.

2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

PELAKSANAAN

PENDAFTARAN TANAH

di INDONESIA

11 of 19

PENDAFTARAN TANAH� SECARA SISTEMATIK�

  • kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
  • INISIATIF : PEMERINTAH/BPN

12 of 19

PENDAFTARAN TANAH� SECARA SPORADIK�

  • kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal

​

  • INISIATIF:MASYARAKAT (INDIVIDUAL/KELOMPOK)

13 of 19

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

DI INDONESIA

Sistem publikasi pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah :

“Sistem Publikasi Negatif”.

Sistem Publikasi Negatif adalah sistem dimana pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah masih dimungkinkan adanya gugatan dari pihak lain yang merasa memiliki tanah tersebut.

14 of 19

Sistem publikasi pendaftaran tanah adalah :

“Sistem Publikasi Negatif dengan Tendensi Positif

Menghasilkan alat pembuktian yang kuat (pasal 32 ayat(1) PP Np 24 Tahun 1997) berupa Sertipikat.

15 of 19

JENIS-JENIS SERTIPIKAT

SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH, terdiri dari:

1. SALINAN BUKU TANAH (DATA YURIDIS)

2. SURAT UKUR (DATA FISIK)

 

SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN, terdiri dari:

  1. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan
  2. Salinan Akta Pembebanan Hak Tanggungan

​

SERTIPIKAT HMSRS, terdiri dari:

1. SALINAN BUKU TANAH (DATA YURIDIS)

2. SURAT UKUR (DATA FISIK)

3. GAMBAR DENAH

4. PERTELAAN

 

​

16 of 19

Perbedaan Sistem Publikasi Negatif dan Positif�

SISTEM PUBLIKASI-NEGATIF

SISTEM PUBLIKASI - POSITIF

I. PERBEDAAN DITINJAU DARI PROSES PEMBUATAN TANDA BUKTI HAK :

Pejabat pelaksana bersikap pasif dan yang dicari adalah kebenaran formil:

 

  1. Instansi penyelenggara cukup menerima keterangan hak yang didaftar sebagaimana adanya, tanpa penelitian secara mendalam.

 

  1. Bilamana terjadi kesalahan dalam pencatatan, berdasarkan putusan hakim dapat diperbaiki oleh petugas penyelenggara pendaftaran tanah. Dengan demikian orang yang berhak tetap terlindung.

--- (Kelebihan/ kebaikan)

​

Pejabat pelaksana bersikap aktif dan yang dicari adalah kebenaran materil:

  1. Instansi penyelenggara tidak cuma menerima begitu saja keterangan tentang hak maupun status tanah yang didaftar, tetapi akan menelitinya satu persatu secara cermat dan mendalam.
  2. Seandainya terjadi kekeliruan, walaupun ada keputusan hakim, keterangan dalam tanda bukti hak tetap tidak dapat diubah. Pihak yang dirugikan akan memperoleh ganti rugi dari Pemerintah sejumlah harga tanah yang diambil dari premi asuransi tanah tersebut karena Pemerintah yang bertanggung jawab atas kesalahan petugasnya. Dengan demikian orang yang tadinya berhak bisa menjadi tidak berhak.

---- (Kekurangan)

17 of 19

Perbedaan Sistem Publikasi Negatif dan Positif

SISTEM PUBLIKASI NEGATIF

SISTEM PUBLIKASI POSITIF

II. Dilihat dari kekurangan pembuktian tanda bukti yang dihasilkan:

​

Hanya memberi perlindungan terhadap pemegang haknya saja (yang berhak) :

 

  1. Berlaku asas “nemo plus juris” bahwa orang yang tidak dapat bertindak melebihi kewenangan yang ada padanya, siapa yang namanya tercantum dalam tanda bukti hak tersebut maka dialah pemegang haknya.

​

  • Orang lain boleh percaya, boleh tidak percaya atas keterangan yang ada.

​

​

​

​

Memberi perlindungan yang mutlak, baik terhadap pemegang haknya maupun terhadap pihak ketiga, karena keterangan yang tercantum dalam tanda bukti hak tidak dapat diubah.

 

Hasil pendaftaran ini memberikan alat pembuktian yang mutlak sifatnya dan tidak dapat diganggu gugat.

18 of 19

KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIPIKAT

Pasal 32 PP 24/1997 dan penjelasannya:

-- bahwa sertipikat sebagai alat bukti otentik

--penerapan lembaga “RECHTSVERWERKING” : BAHWA SETELAH 5 TAHUN TERBITNYA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH, TIDAK DAPAT LAGI DIGANGGU GUGAT (MUTLAK---MENJADI POSITIF..??)

​

19 of 19

FUNGSI PENDAFTARAN TANAH�DALAM BERBAGAI PERBUATAN HUKUM

  1. PERMOHONAN HAK :

-- sebagai syarat konstitutif lahirnya hak

-- memperkuat dan memperluas pembuktian

 

  • JUAL BELI:

-- untuk memperluas dan memperkuat pembuktian

 

  1. PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN (HT):

-- sebagai syarat konstitutif lahirnya HT

-- memperkuat dan memperluas pembuktian

 

 

 

 

 

 

 

​