DPMPTSP DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA

Prospektus Investasi

Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder Berbasis Komoditi Unggulan di DIY

Proyek Investasi Siap Ditawarkan (IPRO) KPI Sentolo, Kabupaten Kulon Progo

Industri Pengolahan Sabut Kelapa

Pengolahan Cabai Terpadu

Peluang Pengembangan Masa Depan: Biomassa

Ilustrasi rancangan konseptual Pabrik Sabut Kelapa di Tuksono, KPI Sentolo

Tahun 2026

2

Daftar Isi

01

Profil Proyek

• Justifikasi dan keunggulan proyek
• Nilai investasi dan bidang usaha
• Lokasi, status lahan, dan tarif sewa

02

Aspek Pasar

• Komoditas unggulan Kulon Progo
• Arah pengembangan dan industri prioritas
• Produk, pasar sasaran, dan keunggulan kompetitif

03

Aspek Legal dan Skema Bisnis

• Peraturan terkait
• Perizinan dan insentif
• Skema dan kanvas model bisnis per proyek

04

Aspek Teknis

• Aksesibilitas dan utilitas
• Rancangan pabrik dan alur proses
• Tahapan pembangunan dan fasilitas bersama

05

Aspek Finansial

• Kebutuhan investasi dan skema pendanaan
• Asumsi model dan proyeksi kinerja
• Kelayakan, sensitivitas, dan titik impas

06

Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

• Tenaga kerja dan keterkaitan ekonomi lokal
• Lingkungan dan ekonomi sirkular
• Tujuan Pembangunan Berkelanjutan

07

Aspek Risiko dan Mitigasi

• Risiko per tahap dan langkah mitigasi
• Titik keputusan investasi

08

Kesimpulan dan Rekomendasi

• Kesimpulan per aspek
• Rekomendasi dan pihak terkait

*Peluang Pengembangan Masa Depan (Future Expansion Opportunities):* biomassa sekam dan jerami padi, disajikan terpisah pada halaman 24.

Ilustrasi ruang produksi dan pengemasan Pabrik Cabai

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

3

01. Profil Proyek

Justifikasi Proyek

Kulon Progo memiliki produksi kelapa, cabai, dan padi yang besar, tetapi sebagian besar hasilnya masih dijual sebagai bahan mentah. Mata rantai pengumpulan bahan baku, pengolahan pascapanen, standar mutu, dan kepastian pembeli belum terbentuk, sehingga nilai tambahnya dinikmati di luar daerah. Kawasan Peruntukan Industri (KPI) Sentolo, khususnya Tuksono, diarahkan menjadi pusat pengolahan yang menyambungkan mata rantai tersebut.

PDRB 2025 Rp17,93 triliun, sekitar 8,6% PDRB DIY, dengan pertumbuhan 4,36%

Realisasi investasi 2025 ±Rp567 miliar, melampaui target daerah Rp160 miliar

KPI seluas ±2.569 ha di lima kapanewon; KPI Sentolo ±1.718,63 ha

Sejalan dengan RPJMN 2025–2029, RPJPD 2025–2045, dan RPIK Kulon Progo 2022–2042

Pertanian adalah sektor basis, sedangkan industri pengolahan tumbuh positif

Dekat Bandara Internasional Yogyakarta, jalan nasional, dan jalur kereta api

Keunggulan Proyek

Kedua proyek membeli bahan baku dari petani dan pengepul setempat, mengolahnya di Tuksono, lalu menjualnya kepada industri. Proyek Sabut Kelapa memanfaatkan sabut kelapa yang selama ini terbuang tanpa bersaing dengan pasar kelapa, sedangkan Proyek Cabai menyerap cabai mutu B/C dan kelebihan panen yang selama ini dijual murah.

Lahan disediakan dengan skema sewa jangka panjang sehingga modal investor terpusat pada bangunan, mesin, dan modal kerja. Investasi sabut dapat dimulai dari tahap rintisan yang kecil, dan setiap perhitungan kelayakan disertai batas risikonya.

Nilai Investasi

Rp33,49 miliar

untuk dua proyek siap ditawarkan

• Proyek Sabut Kelapa — Sabut kelapa: Rp21,37 miliar
• Proyek Cabai — Pengolahan cabai: Rp12,12 miliar
• Peluang pengembangan biomassa disajikan terpisah (halaman 24)

Bidang Usaha (KBLI)

32905

Industri serat sabut kelapa (Proyek Sabut Kelapa)

10303

Pengeringan buah dan sayuran, termasuk cabai kering (Proyek Cabai)

10779

Bumbu, termasuk bubuk cabai dan saus (Proyek Cabai)

Kode final ditetapkan saat pendaftaran di OSS sesuai konfigurasi proses.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

4

01. Profil Proyek

Indikasi Lokasi Proyek

Peta lima KPI di Kabupaten Kulon Progo; lokasi proyek bersifat indikatif

• Indikasi lokasi pabrik: Wonobroto, Kalurahan Tuksono, Kapanewon Sentolo
• Kawasan: KPI Sentolo, kawasan peruntukan industri terbesar di Kulon Progo
• Tahap rintisan Proyek Sabut Kelapa: sentra IKM sabut Sendangsari Cempol, Kapanewon Pengasih

Status Lahan

78 bidang

±24,52 ha di Tuksono–Salamrejo

72 bidang

±22,61 ha di Tuksono

6 bidang

±1,91 ha di Salamrejo

21 bidang

±13,4 ha di klaster Wonobroto

Hampir semua bidang bersertifikat hak milik (SHM) atas nama pemiliknya sendiri, dengan peruntukan sertifikat sebagian besar pekarangan. Klaster Wonobroto saja sudah melebihi kebutuhan ketiga fasilitas yang diperkirakan ±4,3–5,3 ha. Setiap bidang masih perlu diperiksa kepemilikan, luas efektif, akses jalan, dan kesesuaian tata ruangnya, serta disepakati skema penguasaannya, sebelum ditawarkan kepada investor.

Tarif Sewa Lahan

Rp35.316

per m² per tahun (perkiraan)

Hasil rekonsiliasi tiga pembanding: tarif sewa barang milik daerah di Sentolo, penawaran sewa lahan di Tuksono, dan nilai tanah. Pemilik bidang saat ini mencatat preferensi jual beli; skema sewa disepakati melalui uji tuntas.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

5

02. Aspek Pasar

Komoditas Unggulan di Kulon Progo

Sumber: Dinas Pertanian dan Pangan Kabupaten Kulon Progo; BPS Kabupaten Kulon Progo; diolah Tim Penyusun, 2026.

Arah Pengembangan

• Hilirisasi hasil perkebunan kelapa menjadi bahan baku industri
• Pengolahan pangan untuk menstabilkan harga hortikultura
• Kemitraan petani, koperasi, dan IKM sebagai pemasok industri
• Pusat pengolahan terpadu dengan fasilitas bersama di KPI Sentolo

Industri Prioritas

Industri serat sabut kelapa

Industri pengolahan cabai: pasta, sambal, dan cabai kering

Pengolahan hasil pertanian terpadu di KPI Sentolo

Keunggulan Kompetitif

Bahan baku dekat dan melimpah

Sentra kelapa dan cabai berada di Kulon Progo dan kabupaten sekitarnya.

Biaya bahan baku rendah

Sabut dibeli sebagai hasil samping; cabai mutu B/C dibeli sekitar 30% dari harga produsen dengan pita harga.

Lokasi strategis

Tuksono berada di tengah kabupaten, dekat jalan nasional, jalur kereta api, dan Bandara Internasional Yogyakarta.

Lahan sewa dan fasilitas bersama

Investor tidak perlu membeli tanah; jembatan timbang, gudang, dan IPAL dapat dipakai bersama.

Dukungan pemerintah daerah

Fasilitasi perizinan, koordinasi utilitas, dan kerangka insentif penanaman modal daerah.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

6

02. Aspek Pasar

Produk dan Pasar Sasaran

Volume Proyek Sabut Kelapa pada kapasitas penuh 40.000 butir sabut per hari. Harga coco bristle memakai acuan serat sikat ekspor dan masih perlu dibuktikan dengan penawaran pembeli, karena pasar campuran aspal umumnya memakai mutu yang lebih rendah.

Wilayah Pasokan Sabut Kelapa

Pasokan skala komersial memerlukan sabut dari Purworejo dan Kebumen selain Kulon Progo. Pabrik membeli sabut, tidak membeli buah kelapa, sehingga tidak bersaing dengan pasar kelapa konsumsi, kopra, dan gula kelapa.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

7

03. Aspek Legal dan Skema Bisnis

Pengembangan pusat pengolahan di KPI Sentolo berlandaskan PP Nomor 20 Tahun 2024 tentang Perwilayahan Industri serta arahan RTRW DIY dan RTRW Kabupaten Kulon Progo yang menetapkan kawasan peruntukan industri. Di tingkat daerah, Rencana Pembangunan Industri Kabupaten Kulon Progo 2022–2042 menjadi acuan pengembangan industri berbasis sumber daya lokal.

Tata Ruang dan Pembangunan Daerah

• Perpres No. 12 Tahun 2025 tentang RPJMN 2025–2029
• Perda DIY No. 10 Tahun 2023 tentang RTRW DIY 2023–2043
• Perda Kab. Kulon Progo No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW 2012–2032
• Perda Kab. Kulon Progo No. 7 Tahun 2024 tentang RPJPD 2025–2045
• Perda Kab. Kulon Progo No. 5 Tahun 2025 tentang RPJMD 2025–2029
• Perbup Kulon Progo No. 41 Tahun 2026 tentang RDTR Kulon Progo Tengah

Sektoral Perindustrian

• UU No. 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian
• PP No. 20 Tahun 2024 tentang Perwilayahan Industri
• Perda Kab. Kulon Progo No. 7 Tahun 2022 tentang RPIK 2022–2042

Perizinan dan Insentif

• PP No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko
• Permen Investasi dan Hilirisasi/BKPM No. 5 Tahun 2025 tentang Pedoman Perizinan Berusaha dan Fasilitas Penanaman Modal melalui OSS
• Perda Kab. Kulon Progo No. 21 Tahun 2012 jo. Perda No. 4 Tahun 2021 tentang Insentif dan Kemudahan Penanaman Modal
• Perbup Kulon Progo No. 62 Tahun 2015 jo. Perbup No. 11 Tahun 2017 tentang tata cara pemberiannya

Lingkungan dan Produk Pangan

• UU No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
• PP No. 22 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
• UU No. 33 Tahun 2014 tentang Jaminan Produk Halal
• PP No. 86 Tahun 2019 tentang Keamanan Pangan

Perizinan dan Insentif

OSS Berbasis Risiko

Perizinan diajukan melalui OSS sesuai KBLI dan tingkat risiko kegiatan.

Persetujuan Dasar

Kesesuaian ruang (PKKPR), persetujuan lingkungan, dan persetujuan bangunan gedung.

Standar Produk

Izin edar, sertifikasi halal, dan sistem keamanan pangan untuk produk cabai.

Insentif Daerah

Dapat diajukan dan dinilai sesuai kriteria; tidak diberikan otomatis.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

8

03. Aspek Legal dan Skema Bisnis

Skema Bisnis Proyek Sabut Kelapa

Petani kelapa dan pengepul

Koperasi tingkat kapanewon (pengumpul)

Kelompok tani plasma kelapa genjah

IKM sabut Sendangsari Cempol (praproses)

Badan Usaha Proyek Sabut Kelapa

(investor)

Pabrik serat sabut di Tuksono

Industri matras dan spring bed

Media tanam dan hortikultura

Geotekstil, campuran aspal, stabilisasi tanah

Industri otomotif (pasar lanjutan)

Mitra industri pembina: SDM, proses, mutu; calon pembeli

Pemerintah daerah: lahan, utilitas, perizinan, insentif

Bank: pinjaman 60% investasi

sabut dan bahan setengah jadi

serat sabut, serat sikat, serbuk sabut

Badan Usaha Proyek

:

Investor pemilik pabrik yang membiayai bangunan, mesin, dan modal kerja, serta menjalankan produksi dan penjualan.

Prinsip pembelian

:

Pabrik membeli sabut, tidak membeli buah, sehingga petani tetap menjual kelapa ke pasar yang ada dan memperoleh pendapatan tambahan.

Koperasi dan plasma

:

Koperasi kapanewon mengumpulkan sabut dari pengepul; kelompok tani kelapa genjah menjadi plasma yang memasok secara berkontrak.

IKM sabut

:

Sentra IKM Sendangsari Cempol menjadi lokasi tahap rintisan dan kemudian pemasok bahan setengah jadi untuk pabrik komersial.

Mitra industri pembina

:

Satu mitra industri berminat membina SDM, proses, dan mutu serta menjadi calon pembeli; kesepakatan tertulis masih disiapkan.

Dua lokasi, satu rantai

:

Rintisan 5.000 butir/hari di sentra IKM Sendangsari Cempol yang sudah memiliki fasilitas dan tenaga terampil; komersial 40.000 butir/hari di Tuksono (lahan industri, listrik 500 kVA, IPAL). IKM tetap memasok praproses.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

9

03. Aspek Legal dan Skema Bisnis

Skema Bisnis Proyek Cabai

Petani dan gapoktan cabai

Pengepul cabai

Badan Usaha Proyek Cabai

(investor)

Pabrik cabai di Tuksono: pasta, sambal, cabai kering

Industri makanan

Pemilik merek (maklon)

Distributor hotel, restoran, dan katering

cabai mutu B/C (food grade) dan kelebihan panen; kontrak musiman dengan pita harga 25–33%

Pemerintah daerah: lahan, utilitas, perizinan, standar pangan

Lini cabai kering menyerap kelebihan panen agar harga di tingkat petani tidak jatuh terlalu dalam.

Bahan baku

:

Cabai mutu B/C, yaitu cabai di luar spesifikasi pasar segar (off-spec) yang tetap food grade, dibeli melalui kontrak musiman dengan pita harga 25–33 persen dari harga produsen.

Produk

:

Pasta atau cabai giling sekitar 70% bahan baku, sambal dan saus 20%, dan cabai kering 10% sebagai penyangga harga.

Pembeli

:

Penjualan langsung antarbadan usaha kepada industri makanan, pemilik merek melalui maklon, dan distributor hotel, restoran, dan katering.

Di luar musim

:

Model hanya memakai ±52% kapasitas mesin; stok penyangga pasta beku dan cabai kering, pola tanam bergilir, dan pengadaan lintas sentra menjaga produksi di luar panen raya.

Pengendalian Harga Bahan Baku

• Pita harga 25–33% dari harga produsen; batas atas di bawah titik impas 33,9%
• Kontrak budi daya dengan kelompok tani untuk volume dasar
• Pengadaan dari banyak sentra dengan musim panen berbeda
• Stok penyangga pasta beku dan cabai kering
• Klausul penyesuaian harga dengan pembeli industri

Bentuk Penawaran Investasi

Per proyek — ditawarkan kepada investor yang sesuai bidang usahanya: industri serat untuk Proyek Sabut Kelapa, industri makanan untuk Proyek Cabai.

Platform Investasi Agro Green — satu pengelola beberapa lini usaha di Tuksono dengan fasilitas bersama; arus kas setiap lini tetap dipisahkan.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

10

03. Aspek Legal dan Skema Bisnis

Kanvas Model Bisnis Proyek Sabut Kelapa

Mitra Utama

Petani, pengepul, koperasi, dan IKM sabut; mitra industri pembina; pembeli; pemasok mesin; PLN dan penyedia air; DPMPTSP dan perangkat daerah; mitra logistik.

Aktivitas Utama

Pengumpulan, pemilahan mutu, penguraian serat, pengeringan, pengepresan bal, pencucian serbuk sabut, pengendalian mutu, pengiriman.

Sumber Daya Utama

Tapak Tuksono, lini rintisan di sentra IKM, jaringan pengumpulan, mesin pengurai, lantai jemur, IPAL, laboratorium mutu.

Proposisi Nilai

Tiga produk dari satu bahan baku: serat sabut, serat sikat, dan serbuk sabut dengan mutu seragam dan asal-usul tertelusur. Sabut dibeli sebagai hasil samping, sehingga tidak bersaing dengan pasar kelapa dan menambah pendapatan petani.

Hubungan Pelanggan

Kontrak berbasis spesifikasi, sertifikat mutu setiap pengiriman, pesanan berulang, uji teknis bersama.

Saluran

Kontrak langsung dengan pembeli industri, distributor dan eksportir, mitra industri pembina, uji coba produk.

Segmen Pelanggan

Industri matras dan spring bed; media tanam dan hortikultura; geotekstil dan reklamasi; campuran aspal dan stabilisasi tanah; otomotif sebagai pasar lanjutan.

Struktur Biaya

Pembelian dan pengumpulan sabut, angkutan, tenaga kerja, listrik, air dan IPAL, pemeliharaan, kemasan, pengendalian mutu, sewa lahan, dan bunga pinjaman. Investasi Rp21,37 miliar dalam dua tahap.

Arus Pendapatan

Penjualan serbuk sabut (±59%), serat sikat (±28%), dan serat sabut (±13%) pada kapasitas penuh. EBITDA ±Rp7,9 miliar pada 2036; karet sabut sebagai pengembangan lanjutan.

Mengapa Berinvestasi di Proyek Sabut Kelapa

Bahan baku murah dan melimpah

Potensi ±124.000.000 butir kelapa per tahun; sabut dibeli sebagai hasil samping.

Tiga produk dari satu bahan

Pendapatan tersebar pada serbuk sabut, serat sikat, dan serat sabut.

Risiko dapat diuji bertahap

Tahap rintisan Rp3,07 miliar menguji pasokan, mutu, dan pembeli sebelum investasi komersial.

Pasar dalam dan luar negeri

Matras, media tanam, geotekstil, dan ekspor; mitra industri berminat menjadi pembina dan pembeli.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

11

03. Aspek Legal dan Skema Bisnis

Kanvas Model Bisnis Proyek Cabai

Mitra Utama

Petani, gapoktan, dan pengepul; pembeli industri; ahli teknologi pangan dan pemasok mesin; mitra logistik; Dinas Pertanian dan Pangan; DPMPTSP.

Aktivitas Utama

Pembelian dan pemilahan mutu, pencucian, pengeringan dan penggilingan, pengolahan basah, pasteurisasi, pengemasan, penjaminan mutu (HACCP).

Sumber Daya Utama

Zona pangan di tapak Tuksono, lini proses kering dan basah, ruang pendingin, air bersih proses, laboratorium mutu, jaringan pemasok.

Proposisi Nilai

Penyangga nilai musiman: cabai mutu B/C yang tetap food grade dan kelebihan panen diolah menjadi pasta, sambal, dan cabai kering yang tahan simpan, sesuai spesifikasi pembeli dan tertelusur asal-usulnya.

Hubungan Pelanggan

Surat minat atau kontrak pembelian, spesifikasi produk bersama, pesanan berulang, dokumen keamanan pangan.

Saluran

Kontrak langsung dengan pembeli industri, distributor, kerja sama maklon, persetujuan sampel.

Segmen Pelanggan

Industri makanan; pemilik merek (maklon); distributor hotel, restoran, katering, dan ritel; pembeli industri pasta, sambal, dan cabai kering.

Struktur Biaya

Bahan baku cabai mutu B/C dengan pita harga, tenaga kerja, energi, air, kemasan, rantai dingin, sanitasi, penjaminan mutu, logistik, sewa lahan, dan bunga pinjaman. Investasi Rp12,12 miliar.

Arus Pendapatan

Penjualan pasta atau cabai giling (±500 ton/tahun), sambal dan saus (±250 ton/tahun), serta cabai kering (±33 ton/tahun). EBITDA ±Rp5,3 miliar pada 2036.

Mengapa Berinvestasi di Proyek Cabai

Bahan baku besar dan terjangkau

Produksi cabai ±49.000 ton per tahun; cabai mutu B/C dibeli sekitar 30% dari harga produsen.

Imbal hasil lebih kuat

IRR 16,6% dan pengembalian modal 5 tahun 5 bulan pada skenario dasar.

Ruang tumbuh

Kapasitas mesin baru terpakai sekitar 52%, sehingga produksi dapat dinaikkan sesuai permintaan.

Risiko harga dikendalikan

Pita harga, kontrak budi daya, stok penyangga, dan LoI pembeli yang difasilitasi pemerintah daerah.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

12

04. Aspek Teknis

Aksesibilitas

Peta daya dukung industri KPI Sentolo

Jalan nasional

Yogyakarta–Wates dan jalan kolektor menuju Tuksono

Rencana jalan tol

Koridor yang melalui atau mendekati Sentolo

Jalur kereta api

Stasiun Sentolo dan Stasiun Wates

Bandara Internasional Yogyakarta

Berada di Kabupaten Kulon Progo

Pelabuhan Tanjung Emas

Semarang, sekitar 145 km

Akses truk, radius putar, dan kelas jalan menuju tapak tetap perlu diperiksa pada tahap rancangan rinci.

Infrastruktur dan Utilitas

Pemerintah daerah memfasilitasi pengamanan alokasi listrik dan air dari PLN dan penyedia air untuk kawasan Tuksono; surat konfirmasi resmi menjadi prasyarat sebelum keputusan investasi. Status utilitas dibagi tiga: tersedia, direncanakan, dan menunggu konfirmasi.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

13

04. Aspek Teknis

Rancangan Pabrik Proyek Sabut Kelapa

Ilustrasi rencana tapak konseptual; bukan gambar konstruksi.

Spesifikasi Utama

Alur Proses

1. Penerimaan dan penimbangan sabut

2. Penguraian sabut menjadi serat dan gabus

3. Pemilahan serat sabut dan serat sikat

4. Penjemuran dan pengeringan

5. Pencucian dan pengayakan serbuk sabut

6. Pengepresan bal dan blok

7. Gudang dan pengiriman

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

14

04. Aspek Teknis

Rancangan Pabrik Proyek Cabai

Ilustrasi rencana tapak dan ruang produksi konseptual; bukan gambar konstruksi.

Zona pangan dipisahkan dari zona sabut dan biomassa agar persyaratan kebersihan dan keamanan pangan terpenuhi.

Spesifikasi Utama

Alur Proses

1. Penerimaan dan sortasi

2. Pencucian dan pemilahan mutu

3. Pengeringan, atau penggilingan dan pemasakan

4. Pengemasan dan uji mutu

5. Gudang dan rantai dingin

Kepastian Pembeli Proyek Cabai: Langkah 0–3 Bulan setelah Kajian

10–15

calon pembeli didata

Temu bisnis

dan uji sampel produk

Templat

LoI atau MoU

1–2

perusahaan menandatangani LoI

500 + 250 t

pasta dan sambal per tahun

Difasilitasi DPMPTSP DIY dan DPMPTSP Kulon Progo. Bank umumnya mensyaratkan LoI atau MoU pembeli sebelum mencairkan kredit investasi.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

15

04. Aspek Teknis

Skenario Pembangunan

2026

Penyiapan dan konstruksi awal

Verifikasi bidang, konfirmasi utilitas, kontrak pasokan, dan surat minat pembeli. Pembangunan tahap rintisan Proyek Sabut Kelapa dan pabrik Proyek Cabai.

2027–2028

Operasi rintisan

Rintisan Proyek Sabut Kelapa beroperasi untuk menguji pasokan, mutu, dan pembeli. Proyek Cabai mulai beroperasi dengan peningkatan produksi bertahap.

2028

Keputusan tahap komersial

Pabrik komersial Proyek Sabut Kelapa di Wonobroto dibangun bila hasil rintisan memenuhi syarat harga, mutu, dan volume.

2029 dan seterusnya

Operasi komersial

Proyek Sabut Kelapa beroperasi 40.000 butir/hari. Kajian lanjutan peluang biomassa dan fasilitas bersama.

Fasilitas Bersama

Jembatan timbang

Gudang bersama

Jaringan listrik dan air

IPAL dan pengelolaan limbah

Sistem pemadam kebakaran

Pengaturan angkutan truk

Laboratorium mutu

Kantor pengelola

Indikator Lanjut ke Tahap Komersial Proyek Sabut Kelapa

≥90%

pasokan dari target selama 6 bulan

≤+10%

harga sabut terhadap asumsi

≥97%

harga jual terhadap asumsi

≥50%

volume komersial ber-LoI

500 kVA

surat PLN dan sewa lahan siap

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

16

05. Aspek Finansial

Pembelanjaan Modal Proyek Sabut Kelapa (Rp juta)

Proyek Cabai (Rp juta)

Total Kebutuhan Investasi

Skema Pendanaan

PINJAMAN 60%

MODAL SENDIRI 40%

Asumsi Model Finansial

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

17

05. Aspek Finansial

Proyeksi EBITDA (Rp miliar)

Kelayakan Proyek Sabut Kelapa

NPV

Rp3,30 miliar

IRR

11,0%

Net B/C

1,16

Indeks profitabilitas

1,19

Periode pengembalian

7 tahun 3 bulan

Pengembalian terdiskonto

8 tahun 11 bulan

DSCR minimum

1,62

WACC

7,83%

LAYAK BERSYARAT

Kelayakan Proyek Cabai

NPV

Rp6,78 miliar

IRR

16,6%

Net B/C

1,59

Indeks profitabilitas

1,64

Periode pengembalian

5 tahun 5 bulan

Pengembalian terdiskonto

6 tahun 9 bulan

DSCR minimum

1,32

WACC

7,79%

LAYAK BERSYARAT

Proyek Sabut Kelapa layak, tetapi marginnya tipis: selisih IRR terhadap WACC hanya sekitar 3,2 poin persentase. Proyek Cabai memiliki ruang lebih lebar, tetapi peka terhadap harga cabai mutu B/C dan harga jual. Status bersyarat berarti harga jual, pasokan, dan pembeli perlu dibuktikan sebelum investasi penuh.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

18

05. Aspek Finansial

Sensitivitas Proyek Sabut Kelapa

Sensitivitas Proyek Cabai

Titik Impas (NPV = 0)

−3,8%

harga jual sabut

+21,7%

harga beli sabut

−10,6%

volume produksi sabut

−5,8%

harga jual cabai

33,9%

harga cabai mutu B/C terhadap harga produsen (±Rp10.270/kg)

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

19

06. Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

Analisis Tenaga Kerja

Angka tenaga kerja merupakan kebutuhan perencanaan dan belum termasuk layanan bersama maupun tenaga kerja di tingkat pemasok.

Keterkaitan Ekonomi Lokal

Petani kelapa dan pengepul

Pendapatan tambahan dari sabut tanpa melepas pasar kelapa yang ada

Petani cabai dan gapoktan

Saluran penjualan tambahan untuk cabai mutu B/C dan kelebihan panen

Koperasi dan IKM sabut

Peran sebagai pengumpul dan pemasok bahan setengah jadi

IKM pangan setempat

Peluang subkontrak pengemasan dan uji sampel produk olahan

Dampak Ekonomi

Manfaat bagi daerah diukur dari nilai pembelian bahan baku lokal, jasa logistik dan pemeliharaan, kontrak dengan UMKM, gaji pekerja lokal, serta pajak dan retribusi daerah. Kajian ini tidak menghitung angka pengganda karena belum tersedia model input–output atau survei rumah tangga khusus proyek; pencatatan nilai lokal disarankan sejak proyek beroperasi agar dampaknya dapat diukur dengan data transaksi.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

20

06. Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

Aspek Lingkungan

Ekonomi Sirkular

Sabut

serat sabut, serat sikat

Gabus sabut

serbuk sabut untuk media tanam

Cabai kelebihan panen

cabai kering dan pasta

Sisa organik cabai

kompos dan pengolahan organik

Tujuan Pembangunan Berkelanjutan (TPB)

TPB 8

Pekerjaan layak dan pertumbuhan ekonomi

TPB 9

Industri, inovasi, dan infrastruktur

TPB 12

Konsumsi dan produksi yang bertanggung jawab

TPB 6

Air bersih dan sanitasi

TPB 7 & 13

Energi bersih dan perubahan iklim (setelah data awal tersedia)

TPB 17

Kemitraan untuk mencapai tujuan

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

21

07. Aspek Risiko dan Mitigasi

PRAKONSTRUKSI

Risiko

• Status hukum bidang dan kesesuaian tata ruang belum final
• Kapasitas listrik dan air belum dikonfirmasi
• Pembeli belum terikat kontrak
• Biaya investasi masih berupa perkiraan

PRAKONSTRUKSI

Mitigasi

• Uji tuntas bidang dan konfirmasi tata ruang (PKKPR)
• Surat ketersediaan daya dan air sebelum biaya ditetapkan
• Surat minat atau kontrak pembelian sebelum investasi penuh
• Penawaran dari beberapa pemasok mesin dan kontraktor

KONSTRUKSI

Risiko

• Kenaikan biaya bangunan dan harga mesin
• Keterlambatan penyambungan utilitas
• Gangguan lalu lintas dan keluhan warga

KONSTRUKSI

Mitigasi

• Dana cadangan dan rancangan final sebelum pengadaan
• Pemantauan tahapan penyambungan bersama PLN
• Jadwal truk, pengaturan rute, dan saluran keluhan

OPERASIONAL

Risiko

• Pengumpulan sabut di bawah target
• Harga dan musim cabai bergejolak
• Mutu produk tidak konsisten
• Air limbah, debu, dan kebakaran

OPERASIONAL

Mitigasi

• Titik kumpul, kontrak koperasi, dan peningkatan bertahap
• Kontrak musiman dengan batas harga; lini produk fleksibel
• Laboratorium mutu dan batas spesifikasi
• IPAL, pengendalian debu, hidran, dan audit K3

Titik Keputusan sebelum Investasi Penuh

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

22

08. Kesimpulan dan Rekomendasi

Aspek Pasar

Kulon Progo memiliki pasokan kelapa dan cabai yang besar. Produk serat sabut, serbuk sabut, pasta, sambal, dan cabai kering memiliki pembeli industri yang jelas segmennya, tetapi sebagian besar belum terikat kontrak.

Aspek Legal

Lokasi berada di kawasan peruntukan industri dan sejalan dengan RTRW, RPJPD, RPJMD, dan RPIK. Perizinan mengikuti OSS berbasis risiko; insentif daerah tersedia dan dinilai sesuai kriteria.

Aspek Teknis

Pabrik dirancang di Wonobroto, Tuksono, dengan tahap rintisan Proyek Sabut Kelapa bersama sentra IKM. Konfirmasi listrik dan air serta rancangan rinci masih diperlukan.

Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

Proyek menambah pendapatan petani, pengepul, koperasi, dan IKM serta memanfaatkan limbah pertanian. Air limbah, debu, kebakaran, dan keamanan pangan harus dikelola sejak awal.

Aspek Finansial

Proyek Sabut Kelapa (Rp21,37 miliar) menghasilkan NPV Rp3,30 miliar dan IRR 11,0%; Proyek Cabai (Rp12,12 miliar) menghasilkan NPV Rp6,78 miliar dan IRR 16,6%. Keduanya LAYAK BERSYARAT: marginnya peka terhadap harga jual dan harga bahan baku.

Aspek Risiko

Risiko terbesar adalah pengumpulan sabut, kepastian pembeli, harga cabai, serta kapasitas utilitas dan status lahan. Pentahapan investasi dan titik keputusan berbasis bukti menjadi cara mitigasi utama.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

23

08. Kesimpulan dan Rekomendasi

Rekomendasi

Pihak terkait

Lahan dan Tata Ruang

• Menetapkan bidang prioritas di Tuksono
• Menyelesaikan verifikasi hak, akses, tata ruang, dan skema penguasaan lahan

DPMPTSP DIY, Pemerintah Kabupaten Kulon Progo, ATR/BPN, Dinas PUPR

Utilitas

• Memperoleh konfirmasi resmi kapasitas listrik, air, dan titik sambung
• Menyusun daftar beban setiap proyek sebelum biaya investasi ditetapkan

PLN, penyedia air, Pemerintah Kabupaten Kulon Progo, investor

Proyek Sabut Kelapa

• Memulai tahap rintisan bersama sentra IKM
• Menyurvei harga sabut, menguji mutu, dan memperoleh penawaran harga pembeli
• Mengkaji ulang biaya bangunan dan jadwal mulai sewa lahan

Investor, koperasi, IKM sabut, mitra industri pembina, Dinas Pertanian dan Pangan

Proyek Cabai

• Menyiapkan tata letak pemasok mesin dan rancangan keamanan pangan
• Mengikat kontrak pasokan mutu B/C dan surat minat pembeli

Investor, gapoktan, pembeli industri, Disperindag, Dinas Kesehatan

Kepastian Pembeli Proyek Cabai (0–3 Bulan)

• Mendata 10–15 calon pembeli, menggelar temu bisnis dan uji sampel
• Menargetkan LoI dari 1–2 perusahaan dan mencatatnya di ruang data investor

DPMPTSP DIY, DPMPTSP Kulon Progo, Disperindag, IKM pangan, calon pembeli

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

24

Peluang Pengembangan Masa Depan

Future Expansion Opportunities — tidak termasuk paket siap ditawarkan

Biomassa Sekam dan Jerami Padi

Sekam dan jerami padi dapat diolah menjadi pelet atau briket bahan bakar untuk industri, dengan ampas tebu sebagai bahan pelengkap bila ketersediaannya terbukti. Peluang ini belum memiliki model arus kas mandiri, neraca massa-energi yang tertutup, dan kontrak pembelian bahan bakar, sehingga NPV dan IRR-nya belum dihitung. Karena itu peluang biomassa ditampilkan terpisah dari Proyek Sabut Kelapa dan Proyek Cabai, dan dapat dinaikkan statusnya menjadi IPRO setelah prasyaratnya terpenuhi.

125.560 ton

produksi padi Kulon Progo 2025

16.880 ton

produksi padi Kapanewon Sentolo

±Rp22 miliar

perkiraan awal investasi

±1,5–2,0 ha

kebutuhan lahan

800 kVA–1,5 MVA

kebutuhan daya

Prasyarat Menuju IPRO

1

Sensus penggilingan padi dan volume bahan baku

2

Biaya bahan baku sampai di pabrik

3

Uji spesifikasi bahan bakar (nilai kalor, kadar air, abu)

4

Neraca massa-energi yang tertutup

5

Surat minat atau kontrak pembelian bahan bakar

6

Model arus kas mandiri untuk konfigurasi Tuksono

Kaitan dengan Kawasan

Ruang cadangan di Tuksono dapat disiapkan bagi peluang ini, dengan pemanfaatan fasilitas bersama dan sisa olahan dari Proyek Sabut Kelapa. Rincian kajiannya tersedia dalam Lampiran J Laporan Akhir.

Prospektus Investasi — Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder DIY 2026

DPMPTSP Daerah Istimewa Yogyakarta

Kawasan Peruntukan Industri Sentolo — Tuksono, Kabupaten Kulon Progo

Ilustrasi rencana tapak konseptual Pabrik Cabai di Tuksono

Hubungi Kami

Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

Daerah Istimewa Yogyakarta

Jl. Raya Janti No. 8, Wonocatur, Banguntapan, Kabupaten Bantul, DIY

Kantor (0274) 4538737, (0274) 552521 · Call Center (0274) 5021639

WA Center 0821-1136-0606

dpmptsp@jogjaprov.go.id

https://jogjainvest.jogjaprov.go.id

Seluruh angka dalam prospektus ini berasal dari Laporan Akhir Kajian Potensi Investasi Sektor Primer dan Sekunder Berbasis Komoditi Unggulan di DIY Tahun 2026 dan bersifat indikatif. Keputusan investasi tetap memerlukan uji tuntas, verifikasi data, dan persetujuan para pihak terkait.