2026年换房还是等待？
资产升级的几个关键
当前市场 · 狮城独有 · 投资策略 · 机会分析
Kevin Feng 冯舟
PropNex Senior Group District Director
视频号/tiktok/小红书：老冯说地产
投资人
01
当前市场
趋势和核心数据
新加坡市场春天
06
海峡时报指数 STI 2025.10 → 2026.10
+28.2%
股市赚到的钱，会流向哪里？
2026 年新加坡 GDP 预测区间
4.5–5.5%
财富效应与经济增长同步，
股票与房价短期并不同步，但长期呢？
06 / 43
2025年2月
VS
2026年4月
OCR价格
超过CCR
2026 4月
2026年4月
VS
2025年6月
同一地点上涨
上涨15.2%
2025年4月 vs 2026年3月
同一地点上涨 38.9%
为什么新加坡土地价格全线上涨？
除了货币增发，还有什么在支撑价格上涨？
确定的
不确定的
房价的本质是什么？
02
新加坡的增长：我们为什么在这里安家？
老冯的底层逻辑
为什么新加坡是“地产迪斯尼乐园”？
如何建立自己的判断框架，不让市场情绪替你决定？
投机市场 投资市场
新加坡房地产市场的独特点：
新加坡房地产投资的五个底层逻辑
1
人口 / 供需
有效买家与供应
2
房价 / 财富
财富累积和配置
3
资产策略
如何滚雪球？
4
功能效率
空间和实用性
5
安全边际
价格与价值
2.1） 人口与供需
供应 看未售单位
需求 新增人口
Singapore's resident Total Fertility Rate (TFR) fell to a new record low of 0.87, down from 0.97 in 2024, far below the 2.1 replacement level.
To counter a potential population decline by the early 2040s, the government aims to boost births through financial incentives and work-life balance measures while targeting 25,000 - 30,000 new citizens and 40,000 PRs annually
(Straits Times)
2.2） 财富与房价
过去20年平均新加坡住宅均价增长与财富增长基本一致！
新加坡财富“藏”在哪里？
财富总体增加， 整体地价抬升
别墅 75,300 +
公寓 380,000+
HDB 1,160,000 +
2.3）新加坡式“资产策略”
6.2m人口 1.6m住宅
政策仅允许首套 无ABSD + 75% LTV
新加坡式特色投资：”新盘打新”
2.4） 功能和效率
2.5） 安全边际
入场 Entry
价格和融资条件如何？
持有 Hold
产品能否长期持有？
退出 Exit
未来什么价位能够卖出？
买入之前，先想好怎么持有、怎么退出。
人口决定需求，
财富决定购买力，
稀缺性决定长期竞争力，
效率决定居住价值，
入场价格决定安全边际。
Share Singapore's Growth. Own Scarce Assets at the Right Price.
03
土地成本与市场定价
今天的地价，决定了两三年后新盘的“价格地板”。
S$3,000 psf 会成为新常态吗？
Upper Thomson土地成本的跳跃带来什么机会？
土地价格（S$ psf ppr）
地价差 GAP
约 +37%
“新加坡长期增长，并不代表所有房地产都会同样升值。
究竟什么样的房子，能够真正分享增长红利？”
Thomson Reserve
价值分析
从位置，土地、会所到户型：
什么价格值得买？
04
Upper Thomson：成熟居住区的价值从哪里来？
交通、生活、学校和自然资源同时具备。
轨道交通
上下班的实际便利
成熟生活圈
商场、学校和日常配套
自然环境
周边公园与居住氛围
TEL & North–South Corridor的增长潜力
TEL 看 MRT 与商圈、办公区及换乘点的关系
NSC 规划 / 建设中；预计节省时间不等于保证车程
交通改善潜力值得关注，时间和效果以实际交付为准。
学校与自然：家庭买家最在意的日常
学校 Ai Tong School 等
学校和自然资源不容易被复制。
88 : 12，是一条怎样的土地使用逻辑？
88%
● 88% 景观、水景、设施
● 12% 住宅楼栋占地
总平面图比效果图更值得多看：楼距、设施位置、动线，请到样板房感受！
三大会所 + 50 米泳池 + 多个大型泳池
WELLNESS CLUB
健康、运动与日常恢复
GRAND CLUBHOUSE
家庭社交与社区活动
ISLAND CLUB
水景、绿地和放松体验
会所设计：家庭社交与个人私密的平衡
Grand Clubhouse
家庭聚会与社区活动的中心
Function Room
私人宴请与庆祝的空间
真正稀缺的不是房子，而是便利、环境与生活品质的不可复制组合。
两房、三房：市场接受的总价在哪里？
对照 Thomson Reserve 起价
2BR
S$1.544M
3BR
S$2.503M
先知道市场接受的总价区间，再看具体单位落在哪里。
指导价 Amazingly Nice!
户型 | 面积 (sqft) | 起价 (S$) | PSF (S$) |
2 Bedroom | 592 | 1.544M | 2,608 |
2 Bedroom Premium | 678 | 1.772M | 2,613 |
2 Bedroom + Study | 732 | 1.925M | 2,630 |
3 Bedroom | 947 | 2.503M | 2,642 |
3 Bedroom Premium | 1,055 | 2.777M | 2,633 |
4 Bedroom | 1,238 | 3.388M | 2,737 |
FROM
S$2,608
psf 起
先问：哪个楼层朝向？
同区成交多少？税费总额多少？
预览与开售时间表
关键日期别错过
16 Oct
Ex-Owners &
Developer VIP 预览
17–27 Oct
公众预览
27 Oct
订房意向提交截止
29 Oct
电子抽签
30 Oct
优先认购
原业主/VIP/批量
31 Oct
公开发售
现在至 27 Oct：预览 + 提交意向。库存、抽签资格及贷款审批以正式文件为准。
THANK YOU
谢谢！Q&A
“买房是个重大决定，机会可以等待，但错误的决定可能需要很多年才能修正。”