Первичный отбор:

1. объем домов, места расположения домов и офисов, типы зданий,
   работают ли с ТСЖ (20 и более тыс. метров, не менее 10 МКД в управлении)
2.  посмотреть даты внесения в ЕГРЮЛ хотя бы на
   http://iskalko.ru/1037730002650 и

еще не плохо Единый реестр управления многоквартирными домами:
http://www.pumd.ru/new/eru_info.php

3.  по возможности посмотреть, кто у них контрагенты, есть ли солидная крыша
4. Первично посмотреть сами дома, пообщаться с населением на местах

Детальный отбор:

1. Узнать готовы ли они принципиально работать в Котельниках
    2. Посмотреть обслуживаемые дома, которые на обслуживании более 2-х лет
    (придомовая, подъезды, подвал, стоимость ТО для дома, диспетчерская,
    при возможности поговорить с жителями (все с фотографиями))
    3. Центральный офис компании (бухгалтерия - для оценки объемов,
    сотрудники - для оценки адекватности)
    4. Далее по тем, кто интересен, встречаться с непосредственным
    руководством и подтверждать желание руководства работать с нами.
    5. Подробно согласовывать тарифы, объемы, зоны ответственности и т.п.
    P.S. Нужно попросить интересные нам компании составить
    коммерческое предложение с описанием плана приема дома в управление.

Целью данной статьи является описание формализованных процедур, позволяющих облегчить выбор (если, конечно, таковой имеется) управляющей компании или подрядной организации для многоквартирного дома (МКД).

            Если с тарифами на коммунальные услуги более или менее ясно, то члены ТСЖ, собственники, органы местного самоуправления (в последнюю очередь: тут иные механизмы мотивации) начинают руководствоваться размером стоимости обслуживания одного кв.м площади.

            Суровая практика показала, что такой однобокий подход часто ведет к плачевным результатам.

            Деятельность (а для собственников помещений - полезный результат) любой управляющей компании или подрядной организации характеризуется целым рядом параметров, от которых зависит, смогут ли (и как долго смогут) удовлетворять наши потребности нанимаемые управляющие и подрядные организации.

            Основные параметры (характеристики) управляющих и подрядных организаций можно разбить на несколько категорий:

Производственно-технологические:

• Объем оказываемых услуг в натуральном исчислении.

  При выборе управляющей или подрядной организации совсем немаловажно, сколько домов или иных объектов находятся у нее на обслуживании. Чем их больше, тем более устойчивой будет эта организация при прочих равных условиях.

  Однако не следует забывать, что после определенного предела объемов теряется управляемость процессов, и, как следствие, падает качество выполняемых работ. Так, по оценке директора управляющей компании «Вятка - Уют» (г. Киров) Белякова С. Л., оптимальный объем обслуживания составляет 30 000 - 300 000 квадратных метров жилой площади.

• Ассортимент оказываемых услуг.

  Всем известно, что обслуживание многоквартирного дома требует выполнения целого спектра работ. Поэтому понятно, что сопровождение одного договора на все виды работ будет проще и дешевле, чем сопровождение нескольких договоров.

  Рекомендация: Если вы решили заключать договор на комплекс услуг, то воспользуйтесь правом, предоставленным частью 2 статьи 165 ЖК РФ. Полученная информация позволит сравнить ее с предложениями других претендентов, а отказ в ее предоставлении позволит избежать неприятностей в дальнейшем.

• Правовые конструкции договорных отношений.

  По результатам наблюдений автора в России средняя «продолжительность жизни» предприятия жилищно-коммунального комплекса составляет три с половиной года. Не в последнюю очередь это связано со структурой договорных отношений в отрасли. Территориальный монополизм ресурсоснабжающих организаций, положения «Правил предоставления коммунальных услуг...», утвержденные Постановлением № 307, заставляют управляющие организации оплачивать из средств, собранных за жилищные услуги, долги неплательщиков за коммунальные услуги.

  Честь и хвала тем управляющим организациям, которые, пользуясь положениями статей 421, 428 п. 2 ГК РФ, способны заключить договоры (в частности агентские), позволяющие обеспечить качественное оказание услуг собственникам и свою финансовую стабильность. А так же подрядным организациям, которые берут на себя обязанность самостоятельно работать с должниками.

• Используемые технологии управленческие (уровень).

  Автор, как житель многоквартирного дома, был бы против заключения договора с организацией, в договоре которой не установлены сроки устранения неисправностей и ликвидации последствий аварий, в которой оперативный обслуживающий персонал не оснащен круглосуточной мобильной связью, которая не ведет учет заявок, как в электронном виде, так и в прошнурованном журнале.

  Последнее обстоятельство крайне важно в случае возникновения споров, требующих судебного разрешения: фальсифицировать запись в прошнурованном журнале практически невозможно.

  Рекомендация: С целью повышения вашей безопасности требуйте от организаций обеспечить своих сотрудников удостоверениями, подтверждающими их принадлежность организации, с номерами телефонов диспетчеров, по которым можно проверить действительность документов.

• Используемые технологии производственные (уровень).

  Если у управляющей или подрядной организации нет специального оборудования для регулярной (в среднем раз в два года) очистки и диагностики системы отопления, если для «зачеканивания» канализационных труб используют цемент, если сосульки с крыш сбивают только ломом, а  электрик просит отвертку, изоленту и пассатижи у жильца (список можно продолжать до бесконечности), то, по моему мнению, следует поискать другого подрядчика.

• Соотношение собственной и арендуемой производственной базы.

  Не секрет, что управляющие организации не всегда используют собственную производственную базу. Однако наличие последней делает более стабильным качество оказываемых услуг и повышает вероятность возмещения убытков, связанных с деятельностью организации.

• Доля штатных сотрудников управляющих и подрядных организаций, имеющих документально подтвержденную квалификацию (при необходимости).

  Автор недавно столкнулся с ситуацией, когда ТСЖ на «крайне выгодных»  условиях заключила договор на обслуживание лифтов. Но подрядная организация не справилась со своими обязательствами. После разбирательства выяснилось, что штат подрядчика состоит из директора и главного бухгалтера, НЕТ НИ ОДНОГО ШТАТНОГО СОТРУДНИКА, ИМЕЮЩЕГО СООТВЕТСТВУЮЩУЮ КВАЛИФИКАЦИЮ И ДОПУСК, а все лицензии «липа».

• Количество субподрядчиков и доля работ, выполняемых субподрядными организациями.

  Совсем неплохо, когда управляющая организация привлекает специализированные субподрядные организации: качество услуг повыше, производственные издержки поменьше. Но управляющая организация в такой ситуации должна брать свои проценты (из вашего кармана).

  В такой ситуации считаю необходимым предостеречь от заключения договора с организацией, в которой 100% работ выполняются её подрядчиками: такая организация может являться либо «паразитом», либо быть крайне ненадежной.

Финансовые:

• Объем услуг в денежном исчислении.

  Думаю, что читатели согласятся с тем, что «много денег это хорошо». Но «хорошо», когда они в своем кармане. Кризис показал, что этот параметр отнюдь не определяет эффективность работы организации и её надежность.

• Стоимость услуг.

  Как отмечалось выше «борьба за экономию» зачастую приводит «яростного борца» к печальному выводу: хорошо и бесплатно не бывает. При этом не стоит забывать, что в общей структуре расходов на жилье платежи за жилищные услуги занимают значительно меньшую долю по сравнении с коммунальными платежами.

  Рекомендация: Перед заключением договора соотнесите величину расходов, связанных с получением травмы на неочищенных от снега ступенях подъезда, темных и скользких лестницах, от бомжей, греющихся на лестничных площадках с величиной дополнительных ( по моей практике 100 -200 рублей в месяц с квартиры) расходов на содержание общего имущества.

• Стабильность оплаты поставщикам и подрядчикам.

  На преддоговорном этапе все претенденты на наши деньги стараются нас убедить, что они «самые белые и самые пушистые», добросовестнее и порядочнее их нет, что исполнение своих обязательств (в том числе финансовых) для них «святое».

  Рекомендация: Для проверки деловой репутации претендента узнайте у него, кто является его поставщиком или подрядчиком, и, самостоятельно узнав их контакты, поинтересуйтесь деловой репутацией претендента.

• Отсутствие признаков приближающегося банкротства или реорганизации.

  Если нас беспокоит будущее нашего многоквартирного дома, то вверять его судьбу в руки «умирающей» организации не стоит.

  Признаками неустойчивости, приближающегося банкротства или реорганизации являются:

- недавняя смена руководителя и/или главного бухгалтера;

- переезд организации в меньшее помещение;

- задержка платежей поставщикам и подрядчикам;

- появление в СМИ информации о претензиях со стороны надзорных органов;

- сведения от собственников о реорганизации.

Имиджевые:

• Срок функционирования организации на данном рынке.

 Данный параметр важен: чем больше, тем лучше. Но не следует его переоценивать.

 Сейчас на рынке появляются новые организации, использующие передовые технологии управления и производственных процессов. По мнению автора два - три года безупречной работы на рынке могут свидетельствовать об их профессионализме.

• Отсутствие судебных исков и претензий по качеству услуг со стороны потребителей.

  На сегодняшний день Интернет легко позволяет проверить наличие претензий и исков к претендентам. Также справки о них вы можете навести в местных подразделениях Жилинспекции, Роспотребнадзора, в органах местного самоуправления.

• Отзывы со стороны потребителей (количество, достоверность).

  Всякая уважающая себя организация, предлагающая свои услуги, имеет «портфолио».

  Рекомендация: Возьмите несколько отзывов и проверьте их достоверность.

• Стаж руководителя по специальности в данной или аналогичной организации (с учетом судьбы предыдущей организации).

  К сожалению, в России до сих пор существует номенклатурная практика, когда руководителя, доведшего свое предприятие до банкротства, назначают руководить другим или даже поручают ему руководить ЖКХ в городе или районе.

  Другой крайностью являются случаи, когда руководителями предприятий становятся люди, знакомые с ЖКХ только по крану в кухне собственной квартиры, или имеющие криминальные помыслы.

  По мнению автора именно профессиональный опыт руководителя является необходимым (но не достаточным) условием предоставления качественных услуг.

• Организационно-правовая форма и состав учредителей.

  Наиболее высокоорганизованной организационно-правовой формой предприятия считается ОАО, но среди предприятий жилищно-коммунального комплекса (кроме ресурсоснабжающих организаций) автору таковые не встречались. Поэтому придется выбирать из ЗАО, ООО, ЧП, МУП, ГУП. Про качество работы МУПов и ГУПов, думаю, рассказывать не стоит. Административная и финансовая «крыша» со стороны местной власти делает их незаинтересованными в предоставлении качественных услуг. Тоже относится и к ООО, «перекрашенным» из МУПов и ГУПов.

  Рекомендация: Перед заключением договора запросите выписку из ЕГРЮЛ. Всего за 200 рублей вы сможете получить очень занятную информацию (учредители, место нахождения, дата регистрации и т.д.) для размышлений.

• Взаимоотношения с местными властями.

  Данная характеристика крайне важна для управляющей организации: при плохих отношениях власти ее «съедят», и вам придется искать новую.

  Для подрядчиков, занимающихся обслуживанием лифтов, домофонов, систем видеонаблюдения взаимоотношения с местными властями не критичны.

• Атмосфера в коллективе и симпатичные сотрудники.

  К сожалению, с представителями управляющих и подрядных организаций мы сталкиваемся тогда, когда у нас возникают проблемы. И, согласитесь, в таких ситуациях общение с грубыми, озлобленными людьми не добавляет положительных эмоций. Наверняка всем хочется видеть доброжелательное отношение и чувствовать соучастие со стороны тех, кто должен эти проблемы разрешать.

  Если вы все-таки решили сменить управляющую или подрядную организацию, то для начала необходимо собрать или попросить представить необходимую информацию в натуральном исчислении: квадратные метры, километры, гигакалории, рубли, количество лицевых счетов, количество людей, годы стажа, описание технологий, фамилии и т. д.

  Однако величины эти будут не сопоставимы, и часто несоизмеримы. Поэтому придется  произвести оценку каждого параметра в безразмерных величинах, исходя из имеющихся в распоряжении знаний, опыта и добросовестности.

  Поскольку оценка каждого параметра (характеристики) носит весьма субъективный характер и, в зависимости от  оказываемой услуги важность (весомость) той или иной характеристики для потребителя может значительно меняться, была разработана программа, позволяющая легко произвести сравнительную оценку управляющих и подрядных организаций, претендующих на заключение договора.

  При разработке программы исходили из того, что важность (весомость) параметра может устанавливаться от 0 («абсолютно неважно») до 1 («архиважно»). Величина (значение) параметра может оцениваться  от 0 («очень плохо») до 10 («отлично»). При отсутствии информации величина (значение) параметра должна устанавливаться равной 5 («средне»).

  Конечно, и при таком подходе возможны манипуляции со стороны заинтересованных лиц путем изменения важности или оценки того или иного параметра, но, тем не менее, применение данной методики позволяет сделать процедуру выбора подрядной организации более прозрачной, поскольку вынуждает «манипуляторов» объяснять свои действия.

Ниже приведен пример сравнительной оценки УК, на основании критериев, их значимости и величин, установленных автором.