CONTRAT DE LOCATION
AVENANT AU CONTRAT DE LOCATION DU 10 FÉVRIER 2018
Entre les soussignés :
· La Société Civile « LE HAMEAU DES BUIS », société civile à capital variable, dont le siège social est sis à BERRIAS ET CASTELJAU (07640) lieudit « Le Chaulet », immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AUBENAS sous le n°453 458 622, représentée par Monsieur Laurent BOUQUET, gérant, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes, ainsi déclaré ;
Ci-après dénommée « la bailleresse »,
D'une part,
· L’Association dénommée LA FERME DES ENFANTS, Association déclarée le 20 août 2001 à la Sous-Préfecture de LARGENTIERE, régie par la Loi du 1er juillet 1901,
Dont le siège est sis à BERRIAS ET CASTELJAU (07640) lieudit « Le Chaulet », Hameau des Buis ;
Identifiée à l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques à AUBENAS le 11 juillet 2002 ;
Numéro SIREN : 442 190 211.
Numéro SIRET : 442 190 211 00015.
Représentée par Madame Sophie RABHI, agissant en sa qualité de Présidente, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes, ainsi déclaré.
Personne morale ayant la qualité de présidente au sens de la réglementation fiscale.
Ci-après dénommé (le) « le preneur »,
D'autre part.
Exposé préalable
Le Hameau des Buis est un lieu de vie écologique, pédagogique et intergénérationnel sur une base vivrière agricole.
L’association La Ferme des Enfants est à l’origine de la réalisation du Hameau des Buis depuis sa conception en 2002.
L’association la Ferme des Enfants est sociétaire de la SC le Hameau des Buis, avec un apport au capital de la somme de 52 000 €.
Depuis son installation en 2008, l'association La Ferme des Enfants bénéficie de la jouissance gratuite de ces locaux et installations diverses, comme prévu en première intention du projet Hameau des Buis, dont l’une des vocations était le soutien gracieux et désintéressé de l’écovillage le Hameau des Buis en faveur de l’école privée hors contrat La Ferme des Enfants.
Le présent contrat de location est établi afin de clarifier et définir les biens proposés à l'usage de l'association La Ferme des Enfants, actionnaire de la SC le Hameau des Buis, mais également pour répondre à une restriction matérielle et financière réduisant les capacités de la Société Civile le Hameau des Buis de soutenir la Ferme des Enfants.
Ces restrictions sont notamment dues à :
- Des investissements supplémentaires imprévus au démarrage du chantier générant des frais de remboursement d’emprunt ;
- Une restructuration des modalités de remboursement des emprunts ;
- Un besoin d’autonomisation des différentes entités du lieu.
L'association la Ferme des Enfants réalise une action à caractère associatif et non lucratif et à ce titre elle n'exerce absolument aucune activité commerciale.
Le présent bail est par conséquent exclu de la catégorie des baux commerciaux.
En outre, le présent bail ne peut en aucun cas remettre en question le projet pédagogique, concernant notamment la circulation des enfants inscrits à l'école.
Le présent avenant au bail modifie le précédent sur deux points :
1. Augmentation de la superficie de la surface louée de 2.170 m2, afin de préserver un espace supplémentaire au service de l'Association la Ferme des Enfants (voir le plan en Annexe) ;
2. Suppression de l'article 7 des conditions générales, relatif à la sous-location, afin de permettre à l'Association la Ferme des Enfants de réaliser quelque trésorerie supplémentaire sous forme de loyers, provenant principalement des formations lors de vacances scolaires qui louent les locaux qu'elle utilise ordinairement, en compensation de ses nouvelles contributions à l'effort de restructuration financière de la SC Hameau des Buis (participation au loyer du parking et loyer objet des présentes).
Ceci exposé, il a été arrêté et convenu ce qui suit :
La Société Civile Le Hameau des Buis donne par les présentes à bail, à l’Association la Ferme des Enfants, preneur, qui accepte à titre de location les locaux vides ci-après désignés se trouvant à BERRIAS ET CASTELJAU (07460), Chaulet-Casteljau, Hameau des Buis.
Il est expressément convenu entre les parties que le présent contrat de location n’est en aucun cas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et que seules les dispositions des articles 1709 et suivants du Code Civil, relatives au bail de droit commun, lui seront applicables.
Le présent contrat porte sur un terrain et des bâtiments dont la SC le Hameau des Buis est propriétaire de plein droit. Les limites du terrain loué, objet du présent contrat, sont désignées précisément par le plan détaillé en annexe.
Désignation (voir plan annexé au présent contrat) :
- Superficie totale du terrain : 14100 m2, répartis sur les parcelles suivantes (voir plan en annexe) :
o Section 046B – Lieu-dit "Chaulet" – N° 211
o Section 046B – Lieu-dit "Chaulet" – N° 212
o Section 046B – Lieu-dit "Chaulet" – N° 546 partiellement
o Section 046B – Lieu-dit "Chaulet" – N° 547 partiellement
o Section 046B – Lieu-dit "Chaulet" – N° 205 partiellement
- Bâtiments concernés par le présent contrat de location :
1. Intégralité du Mas SAUF 2 caves nord (fromagerie) et sud (stockage), douches et cuisine du sous-sol ; l'emplacement des toilettes situé sous la voûte ouverte sud entre toutefois dans le présent contrat de location – Parcelle n° 211, savoir :
o Rez-de-chaussée du Mas (véranda, cantine) : 117 m2
o 1er Étage : 90 m2
2. Bâtiment Poulailler (superficie : 16 m2) – Parcelle n° 205
3. Bâtiment Menuiserie (superficie : 73 m2) – Parcelle n° 205
4. Bâtiment Écurie (superficie : 34 m2) – Parcelle n° 205
• Règlement intérieur
Bien que loués par l'Association la Ferme des Enfants, qui en demeure l'usager principal, le Mas et la cuisine "Canti'Buis" font l'objet d'un règlement intérieur annexé aux présentes. Ce Règlement Intérieur précise les modalités d'usage des lieux énumérés ci-après, dans le cadre de la mutualisation de certains services collectifs (voir ci-après) :
· Salle à manger dans le Mas
· Cuisine collective dite "Canti’Buis" dans le Mas
Par ailleurs, un autre bâtiment nommé "Luna", ainsi que le sas d'entrée attenant, ne sont pas compris dans le présent contrat de location, et font l'objet d'une mutualisation dont les modalités sont également consignées dans le Règlement Intérieur.
Durée de la location :
Cette location est consentie et acceptée tant que l'activité de l'association la Ferme des Enfants reste conforme à son objet social.
Toutefois, les parties peuvent y mettre un terme selon les modalités suivantes :
- Si le congé est donné par la Société Civile « LE HAMEAU DES BUIS », bailleresse, la décision de résiliation du contrat de location devra être préalablement approuvée par la majorité des ¾ des membres actifs de l’Association des Résidants du Hameau des Buis, associée de la Société Civile « Le Hameau des Buis », et motivée, notamment, par le non-respect de la Charte Éthique et, de façon générale, par le non-respect des statuts et règlement intérieur afférents à ladite association annexés au présent contrat.
La bailleresse pourra mettre un terme au présent contrat de résidant moyennant un préavis de 6 mois à compter de la réception d’un congé notifié par LRAR ou signifié par acte d’Huissier de Justice.
Si le congé est donné par le locataire, le présent contrat sera résilié après l’expiration d’un préavis de 6 mois à compter de la réception d’un congé notifié par LRAR ou signifié par acte d’Huissier de Justice.
Si le locataire abandonne les locaux loués sans avoir donné préalablement congé à la bailleresse, cette dernière pourra faire constater cette situation par un Huissier de Justice et pourra reprendre possession des lieux sans qu’aucune voie de fait ou violation de domicile ne puisse lui être opposée.
État des lieux
Les locaux sont loués vides étant précisé qu'un état des lieux sera établi à l'entrée et à la sortie du preneur.
L'état des lieux d’entrée sera signé contradictoirement par chacune des parties et annexé au présent contrat.
Un état des lieux de sortie sera dressé, au plus tard, le jour de l’expiration du bail, soit contradictoirement d’un commun accord, soit par un Huissier de Justice à l’initiative de la partie la plus diligente, les parties devant être avisées par ce dernier au moins huit (8) jours à l’avance de la date retenue pour ses constatations.
Conditions générales :
La présente location est faite aux charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et, notamment, à celles ci-après que le preneur s'oblige à exécuter et à accomplir à peine de tous dommages et intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble à la bailleresse, et sans pouvoir réclamer une diminution de loyer :
1°) D'occuper les lieux conformément à la Charte Éthique annexée au présent contrat.
Par ailleurs, le preneur devra respecter le Règlement Intérieur, établi par la SC Le Hameau des Buis et également annexé au présent contrat, concernant, notamment, l’utilisation des équipements et accessoires communs et la présence des animaux dans les lieux loués.
2°) De ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité du voisinage ou des autres occupants, ni leur porter trouble de quelque façon que ce soit.
3°) De souscrire toutes polices d'assurance consécutives au présent engagement et d'en justifier préalablement à l'entrée dans les lieux par la production d'un exemplaire ou d'une photocopie de la police.
4°) La bailleresse décline toute responsabilité pour toute privation ou diminution de jouissance ne provenant pas de son fait et, en particulier, en cas de cessation de la fourniture de gaz, électricité, eau, téléphone, Internet, etc.
5°) Le preneur ne pourra s'opposer à la visite des locaux lorsque la bailleresse en fera la demande, notamment pendant la période de préavis.
6°) Le preneur ne pourra quitter les lieux définitivement sans en aviser préalablement la bailleresse.
Loyer et charges :
L’occupation au titre du présent contrat de location est consentie et acceptée moyennant le prix mensuel de TROIS CENTS SOIXANTE EUROS (360 €), eau et électricité comprises, payable par chèque libellé au nom de : SC LE HAMEAU DES BUIS, ou par virement bancaire (RIB Crédit Coopératif Avignon 42559-00033-21008069505-50) le 9 de chaque mois.
Toutes les autres charges (gaz, maintenance chaudière, installations de sécurité…) restent à devoir directement par l'association la Ferme des Enfants aux fournisseurs ou prestataires concernés.
Dépôt de garantie
Compte tenu des éléments présentés dans l'exposé préalable, il n’est pas versé de dépôt de garantie.
Clause pénale
A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer, les sommes dues seront majorées d’une indemnité forfaitaire de 10 % (dix pour cent) destinée à dédommager la bailleresse du préjudice résultant du retard de paiement et des démarches et diligences nécessaires pour parvenir au recouvrement de la créance.
La bailleresse pourra, en outre, réclamer des dommages et intérêts supplémentaires si elle était contrainte de saisir la juridiction compétente pour faire valoir ses droits.
Clause résolutoire
Le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou de faire demeuré infructueux, en cas de non-paiement à son échéance de toute somme due en vertu du présent bail notamment à titre de dépôt de garantie, de loyer, de charges, indemnités, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail.
En cas de paiement par chèque, la somme impayée ne sera considérée comme payée qu’après son encaissement. Le défaut de provision du chèque entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.
Dès l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse, le locataire, ainsi que tout occupant de son chef, devra libérer les lieux sans délai, son expulsion pouvant avoir lieu sur simple ordonnance de référé. Jusqu’à la libération effective des lieux, le locataire demeurera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail sans préjudice des dispositions de l’article 1760 du Code civil, ce, nonobstant le prononcé de l’expulsion.
Indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation à la charge du locataire sera fixée à la somme de 50 euros par jour à compter du jour suivant l’expiration du bail issue du préavis ou du congé donné par l’une ou l’autre des parties ou à compter du jour suivant la résiliation du bail du fait de la mise en œuvre de la clause résolutoire jusqu’à la restitution des locaux à la bailleresse.
Frais
Le preneur paiera tous les frais inhérents au présent contrat de location.
Élection de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leur demeure respective.
Fait et signé à la réquisition formelle des parties, en DEUX (2) exemplaires.
A BERRIAS ET CASTELJAU, le 31 AOÛT 2018.
La Bailleresse Le Preneur
Pour la Gérance de la SC Pour l’Association
Le Hameau des Buis, La Ferme des Enfants
Laurent BOUQUET, gérant Sophie RABHI, Présidente