Алгоритм проведения общего собрания собственников МКД (ОСС)

Общая последовательность.

  1. Формирование инициативной группы
  2. Определение основных параметров ОСС: форма и сроки проведения, повестка.
  3. Получение реестра собственников помещений в доме
  4. Уведомление собственников о проведении ОСС.
  5. Проведение ОСС
  6. Результаты ОСС
  7. Надлежащее уведомление о результатах ОСС

Расшифровка.

  1. Формирование инициативной группы

Инициативная группа это собственники, принявшие решение инициировать ОСС в своём доме. Именно инициативная группа определяет, когда провести собрание и какие вопросы на него вынести.

Состав инициативной группы это обычно 2-3 активных собственника.

Инициативная группа должна собраться, решить основные вопросы (будет далее) и подготовить протокол заседания инициативной группы, в котором указывается намерение созвать общее собрание собственников помещений в своём доме, его форма, место и время проведения, и перечень вопросов (повестку), которые планируется обсудить на ОСС.

  1. Определение основных параметров ОСС: форма и сроки проведения, повестка.

Инициативная группа должна определить основные параметры ОСС:

- форма проведения ОСС. В общем случае оптимальной формой проведения ОСС является очно-заочная форма (п.3 ст.44.1 ЖК РФ). Проводить отдельно очное ОСС или же заочное ОСС – значит заранее либо практически гарантировать отсутствие кворума на очной части и необходимость проведения впоследствии заочного ОСС по полной повторной программе, либо ограничивать возможность общения с другими собственниками в доме и всё делать только в рамках заочного ОСС;

- место и время проведения ОСС. Местом проведения очной части ОСС обычно является либо площадка возле определённого подъезда, либо детская площадка. Проведение в других местах встречается реже. Время проведения ОСС определяется как правило двумя параметрами – ограничением по времени с точки зрения необходимости получения максимального быстрого результата ОСС, и с точки зрения необходимости выполнения требований законодательства – уведомление каждый собственник должен получить не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ);

- перечень вопросов, которые планируется обсудить на ОСС. Перечень вопросов необходимо составить заранее и в том количестве и формулировках, которые необходимы. Поменять повестку после начала уведомлений или принимать решения по вопросам, не включённые в повестку ОСС, запрещено (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

Примеры формулировки вопроса о вхождении/исключении из программы реновации жилищного фонда Москвы:

  1. О включении дома, расположенного по адресу : … , в перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, как попадающего в границы подлежащей реновации территории, в соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве».
  2. Согласны ли Вы включить многоквартирный дом, расположенный по адресу: …, в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Кроме вопроса о реновации рекомендуется поставить на голосование включить технические вопросы – об избрании председателя и секретаря ОСС, а также об избрании членов счетной комиссии.

Помимо содержательного вопроса о реновации, рекомендуется включить вопросы, требующие решения для Вашего конкретного многоквартирного дома: об избрании совета дома, о размещении рекламных досок и использовании полученных о них средств и т.д. Так Совет многоквартирного дома имеет ряд полномочий, облегчающих дальнейшую жизнедеятельность дома, включая инициирование других ОСС, контроль за деятельностью УК и т.д.

Отдельно обратите внимание! Формулировки в повестке, вопросы в уведомлении и в бюллетенях должны совпадать! Это крайне важно.

  1. Получение реестра собственников помещений в доме

Для уведомления всех собственников необходимо получить и составить реестр собственников жилых и нежилых помещений дома.

Есть три наиболее распространённых варианта:

- обратиться в ГКУ Инженерная служба своего района для получения такого реестра. Часто используемый на практике, но наименее надёжный вариант. Достоверность полученных данных может быть крайне низка – актуальность бывает исчисляется годами.

- обратиться в Росреестр и получить выписки по всем помещениям. Актуальность информации будет намного выше, но существуют минимум две проблемы: база данных Росреестра очень часто и помногу «висит», и база данных Росреестра работает «в лоб», по принципу «что спросили, то и получили», в итоге чего часто бывают случаи, когда информация отдельно по каким-то квартирам есть, но она не привязана к конкретному дому, т.е. запрос выписок по адресу дома может не выдать всей имеющейся информации по всем квартирам дома. В таких случаях нужно отдельно выискивать информацию в базе данных.

- обратиться в компании, предоставляющие услуги по получению выписок из Росреестра, например сайт sobdoma.ru .

На практике часто эти варианты комбинируют.

  1. Уведомление собственников о проведении ОСС.

Для уведомления собственников необходимо подготовить:

- сообщение о проведении собрания. Это сообщение должно содержать (ч.5 ст.45 ЖК РФ)

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очно-заочное голосование в данном случае);

в) дата, время, место проведения очного обсуждения; дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться

- бюллетень для голосования. Он должен содержать (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ)

а) сведения о лице, участвующем в голосовании;

б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение;

в) решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против» или «воздержался»).

- реестр уведомлений собственников о проведении собрания. В этом реестре должно указываться о том, когда и каким способом каждый собственник был уведомлен о проведении ОСС.

Уведомление-сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения.

 Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);

2) вручить под роспись каждому собственнику;

3) разместить в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений. Однако такое место должно быть уже  определено решением общего собрания собственников (чаще всего, этого сделано не было). Однако разместить ДОПОЛНИТЕЛЬНО такое объявление в подъездах лишним не будет. Настоятельно рекомендуется проводить фото-, видеофиксацию размещения объявлений с подписанием акта участвующих в процессе нескольких собственников. Это необходимо для того, чтобы в случае конфликтных ситуаций иметь возможность доказательной базы, что объявления действительно размещались.

Однако приоритетным является личный обход квартиры. При обходе квартир, вручаются уведомления о проведении собрания лично в руки каждому СОБСТВЕННИКУ и он должен расписаться в Реестре вручения собственникам помещений сообщений о проведении общего собрания. Реестр готовится на основе реестра собственников Жилых и нежилых помещений МКД. Реестр уведомлений является обязательным приложением к протоколу общего собрания.

Для последующей системной работы с собственниками своего дома рекомендуется уточнять действующие мобильные телефоны и адреса электронной почты каждого собственника.

Всем собственникам, которых не удалось застать, необходимо выслать уведомления по почте по адресу владения собственностью (то есть по адресу в вашем доме) заказным письмом с уведомлением о доставке. При этом необходимо учитывать, что прийти таким собственникам уведомление о получении заказного письма на их имя должно не менее, чем за 10 дней до проведения ОСС, т.е. отправлять такие письма необходимо примерно за 15 дней до даты проведения ОСС.

Собственником муниципальных квартир является Правительство Москвы в лице Департамента городского имущества. Но представителем собственника на ОСС является ГКУ ИС района и он тоже должен быть уведомлен заказным письмом с уведомлением о доставке. При голосовании по вопросу реновации право голосовать, согласно постановлению Правительство Москвы 245-ПП, передано нанимателям, имеющим договор социального найма. Кого необходимо уведомлять о проведении ОСС в этом случае – не определено, т.к. базы данных по нанимателям никаким собственникам получить не удастся. В этом случае уведомлять необходимо в стандартном варианте – ГКУ ИС района.

  1. Проведение ОСС

ОСС по форме очно-заочного голосования состоит из двух частей - очного обсуждения и принятия решений по вопросам повестки дня, а также заочной части, когда есть возможность передачи решений (бюллетеней) собственниками в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Заочное голосование начинается после проведения очного. Как правило срок проведения заочной части устанавливается 10 дней.

Голосовать на ОСС собственник может как лично, так и через своего представителя (ч.1 ст.48 ЖК РФ). Представитель должен иметь нотариальную доверенность. Представители органов государственной власти могут назначаться распорядительным документом.

В день проведения очной части ОСС члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Проводится обсуждение вопросов повестки дня. Собственники принимают решения, голосуя в полученных ранее бланках решений. По окончании собрания составляется список собственников, присутствующих на очной части ОСС.

Заочная часть ОСС подразумевает передачу в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, письменных решений собственников (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решения принимаются до времени и даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом заочной части голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.2 ст.47 ЖК РФ).

  1. Результаты ОСС

Счетная комиссия, уполномоченная ОСС, обрабатывает поступившие бюллетени-решения и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.6 ст.48 ЖК РФ).

Количество голосов собственника комнаты в коммунальной квартире определяется в соответствии с его долей в общей собственности в квартире пропорционально площади комнаты.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

Действительными считаются те результаты голосования каждого собственника, в которых отмечен только один вариант ответа. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6 ст.48 ЖК РФ).

Количество голосов подсчитывается, как правило, в квадратных метрах, после чего переводится в проценты (доли).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложениями и в качестве приложения прикладывают, помимо прочего, все (решения собственников) бюллетеней для голосования.

Решения общего собрания собственников оформляется в виде протокола (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Требования к оформлению протоколов определены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (крайне важный документ!). Необходимо оформить протокол и все приложения к нему строго (!) в соответствии с данным приказом, ошибки или небрежность и невнимательность к деталям в оформлении протокола может легко повлечь признание результатов ОСС недействительными.

После изготовления протокола о проведении ОСС, необходимо подготовить весь пакет документов о проведённом ОСС, включающий в себя все вышеуказанные документы, которые будут приложением к протоколу, являющимися неотъемлемой частью - все формы уведомлений, решений, реестры и т.д.

  1. Надлежащее уведомление о результатах ОСС

Уведомить необходимо собственников, управляющую организацию и управу района (в случае голосования по вопросам реновации).

Для уведомления собственников о принятых решениях на ОСС надо разместить протокол в доме, в месте, определенном на ОСС. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Решения и протокол общего собрания собственников теперь являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Также инициатор общего собрания не позднее чем через десять дней после его проведения обязан передать копии решений и протокола общего собрания в управляющую компанию (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Инициатор передаёт только в УО, но (!) нужно обязательно проконтролировать, чтобы УО в течение 5 дней (!!!) передала протокол и решения в МЖИ и разместила на их портале.

Дополнительно по вопросу реновации необходимо уведомить управу района (п.2.4. постановления Правительства Москвы 245-ПП).