INFORME Nº 03/2016

13 de diciembre de 2016

POBLACIÓN CHACAO

CASO DE EVALUACIÓN DE VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALS PARA LAS PARCELAS

Nº DE CATASTRO 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-000 (ANTES 213/03-016), 15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 (ANTES 213/03-014) Y Nº 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (ANTES 213/03-005)

Con fecha 30 de noviembre de 2016 se recibió en la Comisión de Gestión Urbana y Turismo el Oficio Nº 0455, firmado por la Directora (E) de la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), Urb. Gladys Rodríguez Mata, dirigido al Concejal Shully Rosenthal, Presidente de esta Comisión, a través del cual se remite el “Informe Técnico referido a la evaluación de las Variables Urbanas Fundamentales aplicables a las parcelas Nro. de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-000,15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 y la 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (antes 213/03-16, 213/03-014 y 213/03-005) ubicadas en la Av. Blandín entre las calles Arturo Uslar Pietri y Santa Teresa de Jesús, Población Chacao”.

Dicho Informe Técnico se encuentra dividido en las siguientes partes:

SOLICITUD DE LOS INTERESADOS
ZONIFICACIÓN
ANTECEDENTES
ANÁLISIS DE LA SOLICITUD
CONCLUSIONES
OTRAS CONSIDERACIONES
VIALIDAD

A los fines de simplificar el estudio se procederá a tratar de acuerdo al orden de los mismos.

SOLICITUD DE LOS INTERESADOS:

En la introducción y esta parte del Oficio Nº 0455 de fecha 30 de noviembre de 2016, antes mencionado, se explica cuál fue la solicitud que presentaron los interesados, ciudadanos Arqº Francisco Scannone y el Ing. Luis Roberto Rodríguez Pardo, en representación de la Empresa Majorstuen Properties, C.A. Ltd., ante la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), según Nº de Receptoría 710 de fecha 22 de octubre de 2014 y Nº 335 de fecha 17 de octubre de 2016, donde solicitan:

“’…la actualización de las variables urbanas fundamentales del sector con zonificación Reglamentación Especial (RE) de la Avenida Blandín,…’”, aplicables para las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-0000,15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 y 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (antes 213/03-16, 213/03-014 y 213/03-005) ubicadas entre las avenidas Blandín, Arturo Uslar Pietri y Santa Teresa de Jesús, de la Urbanización Población Chacao”.

Indica que mediante esta solicitud fue presentado un anteproyecto de desarrollo para estas parcelas y fue acompañada de Planos y Memoria Descriptiva, donde se presenta la propuesta de un (1) cuerpo bajo de dos (2) niveles sobre los cuales se desarrollan dos (2) torres, una de veinte (20) y la otra de veinticuatro (24) pisos, resultando con una altura máxima de veintiséis (26) pisos. En el cuerpo bajo plantean una Plaza Semipública en la planta baja (nivel +0,00) la cual conecta peatonalmente con las avenidas San Marino hacia el Sur y con la Calle Santa Teresa de Jesús hacia el Este. Igualmente proyectan una serie de terrazas visitables tratadas paisajísticamente en el nivel +9,00 y la construcción de seis (6) sótanos para estacionamientos con una capacidad de 1.690 puestos.

Señalan que esta propuesta plantea la cesión gratuita al Municipio, de las áreas que se requieren para la ejecución, por parte de los interesados, de la conexión Este de la Avenida San Marino con la Santa Teresa de Jesús.

En la Memoria Descriptiva estiman un porcentaje de construcción de cuatrocientos veinticuatro con cincuenta por ciento (424,50 %) sobre el área bruta del lote (11.120 m2.) y un área edificable, luego de descontar los retiros y las áreas a ceder, de seis mil trescientos trece con noventa y un metros cuadrados (6.313,91 m2.)

De acuerdo con las informaciones extraídas de Infomapa Chacao, elaborado por la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía de Chacao, la parcela Nro. de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-000 (antes 213/03-016), presenta un área de ocho mil ochocientos metros cuadrados (8.800,00 M2.); la Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000, tiene mil ciento sesenta metros cuadrados (1.160,00 M2.) y la Nº 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000, también presenta un área de mil ciento sesenta metros cuadrados (1.160,00 M2.), por lo cual resulta un área total bruta de once mil ciento veinte metros cuadrados (11.120,00 M2.).

ZONIFICACIÓN:

En el Oficio Nº 0455/16 en comento, se indica que estas parcelas presentan una Reglamentación Especial (RE), de acuerdo al plano que acompaña el Acuerdo Nº 25 de fecha 15 de septiembre de 1966, sancionado por el Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, debiendo regirse por el Decreto Nº 100 de fecha 10 de febrero de 1960.

En este sentido, a los fines de visualizar esta información cumplo en colocar a continuación el plano parcial de zonificación aprobado mediante el Acuerdo Nº 25/66, donde se señala el área considerada con zonificada RE (Reglamentación Especial).

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-05 PLANO PARCIAL ACUERDO 25 CASO INTEGRACION EN PCH\PLANO PARCIAL ACUERDO 25 CASO INTEGRACION EN PCH 001.jpg$

Es importante mencionar que el límite señalado en este plano difiere del texto del Decreto 100/60; sin embargo, esto será debidamente aclarado cuando se trate el siguiente punto del Oficio Nº 0455/2016 referente al “ANTECEDENTES”.

ANTECEDENTES:

Punto 1: En este punto se analizan las diferentes zonificaciones que han tenido las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-0000,15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 y 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (antes 213/03-16, 213/03-014 y 213/03-005, respectivamente), desde el año 1958 hasta el último plano de zonificación vigente que es el del Acuerdo Nº 25 del año 1966.

En este sentido se dan los siguientes datos:

Según Plano Anexo a la Ordenanza de Zonificación del Distrito Sucre del Estado Miranda, publicado en Gaceta Municipal de fecha 20 de diciembre de 1958: Estas parcelas se encontraban zonificadas como R-3 (Vivienda Unifamiliar Aislada y Bifamiliar Aislada). Se informa que la estructura parcelaria de esa fecha era diferente a la actual como consecuencia de las integraciones que se realizaron con posterioridad.

A los fines de visualizar esta información cumplo en colocar a continuación el plano parcial de zonificación del año 1958, donde se señala el área zonificada como R-3 (Vivienda Unifamiliar Aislada y Bifamiliar Aislada).

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-05 PLANO SUCRE INTEGRACION 1958\PLANO SUCRE INTEGRACION 1958 001.jpg$

Punto 2: En este punto del Oficio Nº 0455/2016, se hace referencia al Decreto Nº 100 sancionado en fecha 10 de febrero del año 1960, referente a la Rezonificación para las parcelas ubicadas entre las Avenidas Blandín y Mis Encantos (actualmente Arturo Uslar Pietri) y las calles Tercera (hoy Monseñor Juan Grilc Rezman) y la Mata de Coco (hoy Santa Teresa de Jesús), mediante el cual se incorporan a las parcelas delimitadas en la poligonal de este Decreto, los usos permitidos en el C-1, y aclaran nuevamente que para este momento la estructura parcelaria comprendían más de 80 parcelas, las cuales actualmente han sufrido modificaciones.

A los fines de complementación de esta información, cumplo en colocar a continuación el Decreto antes mencionado extraído de la Gaceta Municipal Nº 1 de fecha 1º de agosto de 1972, publicada por el Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, relativa a la “Compilación de Acuerdos y Decretos de Cambios de Zonificación”.

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-02 ACUERDO Nº 100 pagina 1\ACUERDO Nº 100 pagina 1 001.jpg$

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-02 ACUERDO Nº 100 PAGINA 2\ACUERDO Nº 100 PAGINA 2 001.jpg$

Como puede observarse, en el Artículo 1º en este Decreto, se delimita el área que fue rezonificada y a la cual se le asigna la zonificación RE (Reglamentación Especial), siendo ésta la siguiente:

“Artículo 1º- Las parcelas ubicadas en las Calles Avenida Blandín y Mis Encantos y las Calles Tercera y Mata de Coco…(…)”

En este sentido, es importante hacer la aclaratoria acerca de la poligonal de este Decreto, ya que, como se dijo en el numeral 2, referente a “ZONIFICACIÖN”, tanto la línea indicada en el Plano Regulador del Acuerdo 25/66, como la del año 1963, que se colocará en el siguiente punto, no coincide con el texto del mismo. Esto se demostrará al analizar el punto 4 correspondiente a este aparte “ANTECEDENTES”.

Punto 3: Trata de la Reforma a la Ordenanza de Zonificación del Distrito Sucre de fecha 01 de junio de 1963, en cuyo Plano anexo aparecen las parcelas ubicadas en las Avenida Blandín, Mis Encantos y las calles Tercera y Mata de Coco, con cinco zonificaciones diferentes: Asistencial, Educacional, R-4 (Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar aislada y Continua), R4-C1 (Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar aislada y Continua con Comercio Local) y RE (Reglamentación Especial). Se coloca a continuación el Plano parcial de Zonificación de ese año:

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-06 PLANO SUCRE 1963 PCH\PLANO SUCRE 1963 PCH 001.jpg$

Puntos 4, 5 y 6: En estos puntos la OLPU, hace referencia a las discrepancias que existen entre lo graficado en el Plano de Zonificación actualizado según lo establecido en el Acuerdo Nº 25/66 y el texto del Decreto Nº 100/60. De igual forma, hace notar otras discrepancias con respecto a otras zonas; sin embargo, no se referirán aquí ya que no tratan del caso que nos ocupa.

A continuación, se mostrarán las discrepancias existentes entre el texto del Decreto Nº 100/60 y el Plano de Zonificación Anexo al Acuerdo Nº 25/66.

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2017-01-26 PAGINA 8 INFORME BLANDIN\PAGINA 8 INFORME BLANDIN 001.jpg$

En este plano superior se ven claramente las denominaciones de las vías que se encuentran mencionadas en el Decreto Nº 100, es decir, la Avenida Blandín, la Avenida Mis Encantos, la Calle Mata de Coco y la Avenida Tercera Transversal.

Si llevamos esta información al Plano de Infomapa Chacao y tomamos como válido el criterio que indica que el Decreto Nº 100/60 incluye todas las parcelas que se encuentran en estas vías, tenemos que el ámbito de aplicación de este Decreto incluiría a todas las parcelas que dan sus frentes a las mencionadas calles y avenidas, tal como se indica en el siguiente plano referencial, donde no se demarcan estas parcelas debido a que la estructura parcelaría y la conformación de las mismas, existentes para la fecha cuando fue sancionado este Decreto, era muy diferente a la actual como consecuencia de progresivas integraciones realizadas con posterioridad.

A continuación, se exponen los Planos de Zonificaciones de los años 1963 y 1966, donde se aprecia que la limitación graficada como RE (Reglamentación Especial) no corresponde a lo señalado textualmente en el Artículo 1º del Decreto 100/60.

Plano anexo a la Ordenanza Año - 1963 Plano anexo a la Ordenanza - Año 1966

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-06 PLANO SUCRE 1963 PCH\PLANO SUCRE 1963 PCH 001.jpg$ $C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-05 PLANO PARCIAL ACUERDO 25 CASO INTEGRACION EN PCH\PLANO PARCIAL ACUERDO 25 CASO INTEGRACION EN PCH 001.jpg$

En el plano parcial expuesto seguidamente, se colocan las zonificaciones que indica Infomapa Chacao. Se señala con líneas diagonales el espacio que ocupan las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-0000,15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 y 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (antes 213/03-16, 213/03-014 y 213/03-005), objeto del presente Informe.

Como se aprecia en este plano, las parcelas que, aparentemente, no tienen usos comerciales en la actualidad son las zonificadas como R8-A (Vivienda Multifamiliar – Sector Urbano de Chacao); no obstante, las mismas sí gozan de estos usos ya que en el Artículo 97 de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Chacao vigente, donde se establece esta zona, se indica que:

ARTÍCULO 97: USOS EN LA ZONA R8-A: En las zonas R8-A solamente se permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a los usos permitidos en las zonas R-4 y C2.”

Lo que implica que, sí se pueden desarrollar los usos comerciales que permite el Decreto Nº 100/60, ya que el C-2 incluye las actividades contempladas en la Zona C1.

En este mismo orden de ideas, en el Punto 6, se menciona el Oficio Nº DS-558 de fecha 16 de octubre de 1997, a través del cual la Sindicatura Municipal expresa que:

“’(…) los planos deben ser fiel reflejo de las disposiciones normativas generales, bien de rango legal bien de rango sublegal, que dictase el Concejo Municipal, por lo que invertir el carácter jerárquico de uno y otro acto, en el sentido de dar mayor jerarquía a los Planos que al Decreto que ordenó su modificación, se traduce en limitación legítima del ejercicio del derecho a la libertad económica de los fondos de comercio que aspiren situarse en el sector comprendido por el marco de aplicación del Decreto 100, siempre y cuando, eso sí, el uso solicitado sea compatible con los que expresamente el legislador local dispuso como habilitados para ser desarrollados en el sector (…)’”.

Continúa este Oficio de Sindicatura refiriéndose a los casos a los cuales les ha sido negada la Conformidad de Uso, por haberse guiado por el plano y no por el texto del Decreto aludido y exhorta y sugiere al Organismo al cual se dirige, lo cual no se indica en este Oficio Nº 0455/2016 de la OLPU, a que “(…) proceda a modificar la doctrina administrativa que venía aplicando el Despacho a su cargo, adecuándola a los criterios jurídicos que anteceden…”.

Con respecto a este punto, en criterio de quien suscribe, habría que verificar el tipo de actividades comerciales de cada caso ya que, como se pudo apreciar en el plano anterior, todas las parcelas que dan frente a estas calles y avenidas citadas en el Decreto Nº 100/60, de una u otra forma, podrían desarrollar actividades comerciales. Posiblemente, las solicitudes para Conformidad de Uso presentadas ante la Dirección de Ingeniería Municipal, no cumplían con los requisitos exigidos en el mencionado Decreto. Estos aspectos no se consideran para este caso porque estas tres parcelas en estudio fueron señaladas, en los Planos de Zonificación posteriores, dentro de la poligonal del Decreto Nº 100/60, mediante el cual se permite el uso comercial con los usos y actividades desglosadas en el mismo.

Puntos 7, 8, 9, y 10: En estos puntos la Oficina Local de Planeamiento Urbano hace una serie de consideraciones acerca de las diligencias e informes elaborados en años anteriores referidos a lo ya mencionado en los puntos previos, relativos a las discrepancias existentes entre el texto del Decreto Nº 100/60 y el Plano de Zonificación aprobado según Acuerdo Nº 25/1966. En este sentido, menciona varios Oficios girados entre diferentes organismos.

Explica que la Oficina Local de Planeamiento Urbano realizó un estudio cuyos resultados se reflejaron en el Oficio Nº 0033 de fecha 01 de febrero de 1999 y replantea el ámbito de