ACP The One Residence
Rue Jacques de Lalaing 40
1040 Bruxelles
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Département Développement Urbain
Secrétariat de la Commission de concertation
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Par email le
Objet: Avis concernant le permis d’urbanisme (L1928/2022) et le permis d’environnement (L1467/2022)
L’ACP The One Residence prend connaissance des documents soumis à l'enquête publique concernant le dossier “REALEX” (L1928/2022).
Sur le plan général, l’ACP The One se dit enthousiaste au développement du terrain vague voisin qui est à l'abandon depuis de nombreuses années et est cause d'insécurité et d’insalubrité pour notre rue. Le développement du projet REALEX est depuis le début en lien étroit avec le développement du projet The One sur l'aspect historique, urbanistique, et plus naturellement sur l’aspect de proximité par rapport à l’impact attendu sur le bâtiment, la rue et le quartier. Ayant donc une bonne vue de l'évolution de ce dossier, l’ACP perçoit néanmoins la proposition actuelle comme l’aboutissement fastidieux d’un projet aujourd’hui réduit en ambitions et en qualités.
Au-delà du projet REALEX seul, la vision globale du Quartier Européen à subit de nombreux revers induisant une perspective urbanistique à long terme claire difficile, voir impossible. Cette difficulté majeure dans le développement urbanistique du quartier se reflète aujourd’hui dans le résultat proposé de ce projet qui, lui, semble devoir maintenant aboutir dans un terme de plus en plus court.
L’ACP croit pour le futur du quartier européen en une identité forte, une mixité améliorée, et une réponse urbanistique ambitieuse sur les défis climatiques auxquels font, et vont faire face les villes.
Analyse
La proposition actuelle se limite à répondre au mieux à la “fonction” pure du projet tout en étant dénuée de toute ambition architecturale forte ou d’intention positive à l'égard du changement de dynamique du quartier. On pointera le cruel manque de mixité avec 46.415 m² de bureaux pour 763 m² de surfaces commerciales, l’emprise forte de l'intérieur d'îlot, et la récente densification supplémentaire vers le bas du projet. Cette quasi-monofonctionnalité pourrait cependant être justifiée par un encadrement abouti du développement du quartier imposant par exemple, pour le futur, la création de logements dans les environs directs, ou en compensant par une importante quantité de surfaces de bureaux ailleurs dans le quartier qui seraient alors reconvertis à un nouvel usage. Malheureusement ce cadre semble plus que jamais inexistant et le quartier continue son développement monofonctionnel avec le développement d’un nombre toujours plus important de projets de réhabilitations de bureaux comme à titre d’exemple le récent projet “The Muse” en cours de developpement situé au 75-77 rue d’Arlon.
Dans cette nouvelle version du projet, la suppression du volume de la tour induit l’élargissement du volume à usage “Bureaux” du centre de conférences coté Lalaing ne faisant maintenant plus qu’un avec le gabarit du volume “CC” (Fig 4.a et 4.b de la Note explicative V3 P164) par rapport au projet de 2020. Cet élargissement crée un rapprochement entre les façades du futur centre de conférences et de l'immeuble The One. Ce point est évoqué page 17 de la note explicative en précisant que: “la distance entre le projet Realex et la tour « The One » varie
de 19 à 27 mètres, soit une valeur moyenne égale ou supérieure à la largeur de la rue de la
Loi. … de telles distances permettent d’éviter un effet « canyon » et ouvrent davantage la
perspective visuelle sur l’espace public au niveau des piétons. Cet approche semble très peu convaincante sachant que l’un des principaux axes d'amélioration de l'initial Plan Urbain Loi était justement d'élargir la distance entre les constructions pour briser l’actuel effet « canyon » créé par l'actuelle configuration de la rue de la loi.
A titre de comparaison, dans la note explicative du projet de 2020 l’espace entre les deux tours (soit les deux volumes les plus proches entre le projet REALEX et le volume Résidence du bâtiment The One) était de 36 mètres.
Bien que la façade du centre soit légèrement en retrait par rapport à l’alignement de la partie Résidence du bâtiment The One, le rapprochement de deux façades aussi imposantes accentue un risque plus important d’effet de réverbération sonore, de courants d’airs entre les deux bâtiments, ainsi qu’une emprise plus importante sur la luminosité.
Ces points sont notamments soulevé par l’étude d’incidence dans l’analyse de l’annexe F / Ensoleillement P83, 84, 85, 86:
“Les points de calcul situés aux pieds de la tour Realex (27 et 28) sont assez logiquement fortement influencés.” ;
Ainsi que par l’analyse et la conclusions de l’annexe E / Étude des effets du vent:
“L’analyse montre que la situation projetée a un impact global avec une nouvelle répartition des zones d’inconfort aux alentours du projet Realex et de la tour The One. En effet, certaines zones deviennent plus confortables (au nord-est et au sud du projet) alors que d’autres le sont moins (le long de la façade ouest de la tour The One)”.
La suppression du volume “Tour” induit également un abaissement des deniers niveaux techniques du projet REALEX à hauteur des derniers niveaux du volume Residence du bâtiment The One ou se situent des appartements. Bien que le volume technique soit également en retrait par rapport à l'alignement de la façade du volume residence du bâtiment The One, et que l’analyse des divers documents et des plans ne permet pas de situer la disposition des futurs installations techniques sur le toit comme les tours de refroidissement prévues, l’ACP The One demande à veiller à ce que le positionnement de ces équipements, les sorties de ventilations, les ouvertures techniques ou extractions pouvant causer des nuisances se limitent au facades Nord et Ouest. De tels éléments seraient particulièrement problématiques si ils étaient présents sur la façade Est du projet REALEX pour les raisons de réverbération sonores évoquées précédemment, ce qui pourrait également nuire à la quiétude du Pocket Park.
Pour ce qui est du Pocket Park voici les points analysés:
La façade vitrée de la zone commerciale est fixe. Il serait ambitieux d’affirmer l’intention de “créer un lieu d'animation” (Point 8 Note Explicative V3) en améliorant la perméabilité entre les commerces et le Pocket Park avec l'intégration de baies vitrées ouvrantes pour activer le l’animation et dynamisme du lieu.
L'aménagement du pocket park est formel et majoritairement orienté à un usage de passage. Bien que l’espace végétalisé représente une importante partie de l'aménagement, celui-ci ne semble pas destiné à faire parti de l'espace public praticable. Les zones pavées sont également en grande partie limitées à un usage pratique (passage, accès pour les secours) et les zones de convivialité se limitent à la bande de 4m de largeur en face des commerces, ainsi que les trois banquettes situées sur chaque paliers du passage des escaliers.
La zone en cul-de-sac au niveau Lalaing est isolée du reste l’espace et des flux et est destinée à l'accès des services de secours ce qui ne la met pas en valeur à cause de ce double usage logistique. L’activité de cette zone est uniquement dépendante de l'activité commerciale et par conséquent, de ses horaires. Cette configuration est regrettable pour l’ensemble et le dynamisme d’un tel espace. Il conviendrait de créer des zones de perméabilité avec les espaces végétalisés, d’ ajouter/améliorer l'aménagement des zones de convivialité en gardant le principe de mobilier ou d’infrastructures à usage informel (Banquettes, murets, murets en escalier…) et d’affirmer l’usage convivial du pocket park en évitant de lui intégrer un usage logistique qui limite les possibilités d’aménagement.
Comme mentionné précédemment, la nouvelle version du projet induit l'élargissement du volume du bâtiment côté Lalaing en compensation de la suppression du volume initial de la tour. Celui-ci vient maintenant se superposer sur l’espace public et réduit l’apport en luminosité.
L’ACP The One est enthousiaste à l’idée de l’aménagement d’un espace public et verdurisé entre les deux bâtiments. La densification de la végétation est appréciée. Cependant, l’aménagement proposé ne reflète pas le caractère de mixité urbaine des alentours proches qui est par ailleurs souhaité pour le développement futur du quartier. En effet le pocket parc est destiné à être un un lieu de passage agréable et ponctuel en adéquation avec le rythme d’usage des futurs travailleurs. Il ne s’identifie malheureusement pas à un usage également plus convivial pour les résidents des alentours, notamment ceux de notre résidence. L’ACP The One demande une meilleure inclusivité de l’aménagement du lieu, particulièrement avec une meilleure perméabilité des espaces végétalisés pour le public.
Avis
L’avis de l’ACP The One sur cette version du projet est globalement peu enthousiaste.
Comme évoqué plus haut, la réalisation de ce projet se fait pourtant attendre depuis de nombreuses années tout comme l’application d’un cadre urbanistique clair et fiable pour le quartier qui à son tour permettra de guider à bien le développement des projets. L’ambition est attendue pour notre quartier.
En résumé l’ACP The One fait part de son avis:
Pour l’Association des Copropriétaires de la Résidence The One,
Les Membres du Conseil de Copropriété