aplicación descrito en el Decreto Nº 100/60, al mismo tiempo que superpone otras zonificaciones aprobadas con posterioridad al mismo. Menciona la serie de Acuerdos, Rezonificaciones, Reglamentaciones Especiales y Ordenanzas aplicadas en la elaboración de dicho estudio.

Puntos 11 y 12: Estos puntos tratan, por una parte, de la respuesta remitida a la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), por la Dirección de Ingeniería Municipal según Memorándum Nº 00158 de fecha 3/5/2001, con el cual remitía Dictamen de la Sindicatura Municipal mediante el cual consideraba que debía proceder a enmendar el error, es decir, que se debía dictar el respectivo plano de zonificación actualizado conforme a la normativa establecida en el Decreto e indicaba que, “(…) Igualmente en cuanto a los usos permitidos se observa del prenombrado Decreto 100, el C1 y el residencial, los cuales serán regulados por el mencionado Decreto y por las normas de la Ordenanza que regula la materia (…)”.

Por otra parte, la Dirección Ejecutiva de Gestión Urbana remite Memorándum Nº 0045 de fecha 29/01/2009, a la Dirección de Catastro Municipal con la información respectiva y ordena, en consecuencia, proceder a la actualización de las Cédulas Catastrales, Planta y Tabla de Valores de Terreno y de la construcción, así como la capa de zonificaciones del plano digital llevado por la Dirección de Ingeniería Municipal. De igual forma, posteriormente envía el listado de las parcelas zonificadas como R4 de conformidad con el Plano del Acuerdo Nº 25/66, a las cuales le corresponden el uso C1 establecido en el Decreto.

Punto 13 y 14: En estos puntos, el Oficio Nº 0455/16 de la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) hace un recuento de la solicitud que realizaron los actuales proyectistas ante esa Oficina según Receptoría Nº 0710 de fecha 10 de octubre de 2014, solicitando la actualización de las condiciones de desarrollo contenidas en el Decreto Nº 100, justificándola con base en una serie de consideraciones de tipo urbano y de supuestos antecedentes existentes en la zona, además de estudios técnicos contenidos en el Proyecto del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL), culminado en el año 2013. Vale decir que este PDUL nunca fue aprobado. Actualmente e PDUL aún se encuentra en fase de desarrollo y modificaciones.

En el Punto 14, se trata de la Comunicación Nº 335 de fecha 17/10/2016, introducida por los representantes de la empresa Majorstuen Propierties C.A. LTD, quienes presentan un alcance a la solicitud anterior en donde plantean una actualización de las condiciones de desarrollo aplicables y piden que se consideren los antecedentes de casos que se han aprobado a lo largo del corredor de la Avenida Blandín y su entorno inmediato, citando varios ejemplos los cuales se expondrán posteriormente.

ANÁLISIS DE LA SOLICITUD:

En este ítem la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) realiza un recuento de los instrumentos legales que rigen la zonificación de las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01- 013-003-016-000-000-000,15-07-01-U01-013-003-014-001-000-000 y la 15-07-01-U01-013- 003-005-001-000-000 (antes 213/03-16, 213/03-014 y 213/03-005 respectivamente), ubicadas en la Av. Blandín entre las calles Arturo Uslar Pietri y Santa Teresa de Jesús, Población

Chacao. Se copia textualmente el Decreto Nº 100 de fecha 10 de febrero de 1960, lo cual no repetiremos ya que se expuso copia del mismo en el aparte “3. ANTECEDENTES:”.

Posteriormente, plantea una serie de consideraciones con respecto a los usos, en el sentido que se mantuvieron los usos residenciales los cuales, como consecuencia del Decreto, se podían mezclar con el uso comercial de tipo local ya que en su contenido no se incluyó ninguna disposición final que derogara el uso residencial que tenía con anterioridad.

En los literales A, B, C y D, se hacen consideraciones, nuevamente, alusivas a aspectos ya comentados en el Oficio Nº 0455/2016.

En el literal E, se presentan datos relacionados con el estudio técnico elaborado en el año 1998 que, según la OLPU, son necesarios resaltar. También hace mención de algunos casos de parcelas ubicadas en las avenidas y calles mencionadas, por ejemplo, entre otros: el Centro Comercial Mata de Coco con Reglamentación Especial (RE), aprobado según Acuerdo Nº 17 del 14/11/1968, ratificado su uso mediante la Ordenanza de Zonificación de Campo Alegre y San Marino del año 1992; el Centro Comercial San Ignacio al cual le fue dado un C3 (Comercio Comunal) mediante varios Acuerdos entre los cuales estaba el Nº 62/1973. Continúa mencionando otros casos de parcelas que han sido producto de integraciones y a las cuales se les ha dado mediante Acuerdos reglamentaciones especiales, modificando de esta manera las condiciones de desarrollo fijadas en el Decreto Nº 100/60.

Se exponen reglamentaciones y zonificaciones que presentan algunas parcelas, que según su opinión, conforman el entorno inmediato de las parcelas en estudio y se realizan una serie de planteamientos relacionados con las variaciones que en este sentido se han producido a través del tiempo con la aplicación de rezonificaciones posteriores, como por ejemplo, entre otros, Acuerdos de reglamentaciones especiales tales como la de los Acuerdos Nº 25/1975, Nº 38/1978 y Nº 90/1989, correspondientes a la Reglamentación Especial para las cuatro manzanas que dan a la Plaza La Castellana; la aprobación de la Ordenanza de las Área Comerciales (PC) sancionada por el otrora Concejo Municipal del Distrito Sucre en el año 1980, mediante la cual se les otorga comercios locales, vecinales y comunales a algunas de las parcelas que se encuentran en el entorno de las tres parcelas estudiadas.

Continúa haciendo alusión a casos en los cuales se han producido integraciones de parcelas para desarrollarlas e indica que las parcelas en estudio también son producto de algunas integraciones anteriores.

En el literal G., explica lo relativo a las conformaciones originales de las parcelas en estudio las cuales, actualmente, son el producto de varias integraciones de parcelas.

Un aspecto que es importante señalar es el referido al Proyecto de enlace entre las Avenidas San Marino y Santa Teresa de Jesús, el cual fue incluido dentro de la Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano Local del Municipio, como parte de las mejoras necesarias para la optimización de la retícula vial del sector. Con la ejecución de esta conexión se afectan en su totalidad dos de las parcelas en estudio, siendo éstas la 2013/03/014 y 2013/03-005, razón por la cual la Alcaldía deberá proceder a realizar lo conducente para la elaboración del Decreto de

Afectación y la consiguiente expropiación por causa de utilidad pública, conforme a lo dispuesto en los instrumentos legales que rige esta materia. En este mismo orden de ideas, se refiere al procedimiento a seguir para efectos dela expropiación respectiva.

El literal H., es interesante de mencionar ya que en éste se exponen las Variables Urbanas Fundamentales que se propusieron en el Proyecto de PDUL del año 2013 para el corredor de la Avenida Blandín, planteado como “(…) una herramienta de planificación y gestión cuyo objetivo es establecer los criterios y la visión del desarrollo urbano del Municipio para los próximos 15 años, donde se establecen para el rango de parcela correspondiente las siguientes condiciones de desarrollo”:

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-07 PDUL 2013 CASO INTEGRACION\PDUL 2013 CASO INTEGRACION 001.jpg$

Continúan haciendo alusión a aspectos del PDUL, y se presenta un listado de ejemplos de inmuebles que han sido aprobados y que según lo indicado en el Oficio Nº 0455/2016 de la OLPU, se encuentran en el entorno inmediato de las Avenida Blandín y que “(…) se han sometido al estudio de la Cámara Municipal y de esta Oficina Local de Planeamiento Urbano, como órgano competente para analizar y establecer las condiciones de desarrollo de las parcelas y del tema urbano (…)”, y las colocan a continuación.

Quien suscribe este Informe considera interesante observar la ubicación de los casos planteados como ejemplos por parte de la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU); por esta razón, a continuación, se presenta un plano donde se aprecia lo indicado.

UBICACIÓN DE LOS INMUEBLES REFERENCIADOS EN LA PÁGINA 18 DEL INFORME TÉCNICO Nº 0455 DE FECHA 30 DE NOVIEMBRE DE 2016, EMANADO DE LA OFICINA LOCAL DE PLANEAMIENTO URBANO (OLPU)

El Centro Comercial Mata de Coco con Reglamentación Especial (RE), aprobado según Acuerdo Nº 17 del 14/11/1968, ratificado su uso mediante la Ordenanza de Zonificación de Campo Alegre y San Marino del año 1992, no fue referido en este listado; sin embargo, fue mencionado en el Punto E. del Oficio Nº 0455 de fecha 30/11/2016.

En este plano anterior se puede observar que las edificaciones que están numeradas de la 1 a la 6, se encuentran ubicadas en las manzanas alrededor de la Plaza La Castellana las cuales se rigen por los Acuerdos Nº 25 del año 1975, Acuerdo Nº 38 del año 1978 y Nº 90 del año1989, a través de los cuales se les establecieron características especiales de desarrollo. De igual forma, el C3 del Centro Comercial San Ignacio fue dado por Acuerdo en su primera etapa. Los demás ejemplos, se rigieron por las zonificaciones y características de desarrollo establecidas en el Plano de Zonificación vigente actualmente correspondiente al año 1966.

A los efectos de considerar el “Entorno Urbano”, es interesante su definición, por ello, a continuación, se exponen conceptos encontrados en páginas de Internet, de los cuales nos debemos fijar en los aplicables en el ámbito urbano:

Entorno: Ambiente, lo que rodea. Conjunto de condiciones extrínsecas que necesita un sistema informático para funcionar, como el tipo de programación, de proceso, las características de las máquinas que lo componen, etc.

Inmediato: Contiguo o muy cercano a algo o alguien. RAE. Diccionario de la lengua española [En línea]. Disponible en: http://lema.rae.es/drae/.

Entorno: Connotación física que se relaciona con un enmarcamiento. Es un conjunto de cosas que rodean a algo. CAMACHO CARDONA, Mario. Diccionario de arquitectura y urbanismo. México D.F., Trillas. 1998. 776 p. ISBN 968-24-4723-2. p. 301.

Entorno de la Vivienda Familiar, en adelante Entorno: el conformado por los siguientes bienes o elementos arquitectónicos que, con independencia del titular del dominio, tienen incidencia en la calidad del espacio público o entorno de las viviendas:

Cierros exteriores. Fachadas. Techumbres. Espacios de uso público que sirvan directamente a los beneficiarios del Programa. Bienes de dominio común definidos por la ley, tratándose de condominios integrados por viviendas sociales. CHILE. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Decreto 74 reglamenta programa de mejoramiento de la vivienda familiar y su entorno. Chile, MINVU. 2004.

Entorno: Espacio que rodea a un hecho cualquiera; desde el punto de vista del patrimonio histórico es el ámbito inmediato a un monumento, a un bien de interés cultural, el cual merece un tratamiento de protección por sus valores ambientales. Por lo general, es de difícil delimitación espacial, y se ha utilizado, sobre todo en los planes especiales urbanísticos, para un tratamiento diferenciado, con una normativa menos conservacionista que la propia del elemento o conjunto a proteger. Diccionario de geografía urbana, urbanismo y ordenación del territorio. Barcelona, Ariel. 2000. 406 p. ISBN 84-344-0519-9. p. 148.

Entorno:(en'toɾno) sustantivo masculino. Ambiente que rodea a una persona o cosa e influyen en su desarrollo (The Free Dictionary)

____________________________________________________________________________

De igual forma, en el Glosario presentado en el Plan de Desarrollo Local que se está revisando actualmente, se define lo que es el “Entorno Dominante” de esta manera:

“Entorno Dominante: Se entiende por Entorno Dominante las características volumétricas, el uso, los retiros y la altura de las edificaciones de la manzana que contiene a la parcela así como las características de las manzanas adyacentes.”

(Remarcado y subrayado propio)

De acuerdo con esta serie de definiciones, se puede establecer que el entorno urbano de las parcelas en estudio estaría conformado por el área adyacente, que las rodea o más inmediata a éstas.

En este orden de ideas, de los inmuebles que se tomaron como ejemplo en la página 18 del Oficio Nº 0455/2016, solo se podría considerar, en el supuesto caso de plantearse una eventual modificación de las Variables Urbanas Fundamentales, el identificado en el plano anterior con el Nº. 7 - C.C. SAN IGNACIO, el cual presenta una Zonificación C3 (Comercio Comunal) dado por un Acuerdo Nº 62 de fecha 30 de septiembre del año 1973 y que, según los datos manejados en el Diagnóstico del Pdul y las informaciones aportadas en el Informe Técnico de la OLPU tiene una altura de trece (13) plantas.

Continuando con la lectura del Oficio Nº 0455/2016, en los literales I, J, K y L, se realiza una serie de explicaciones y consideraciones con respecto al diagnóstico y conclusiones del PDUL 2013, relacionadas con las condiciones de retraso que en el ámbito urbanístico presenta la planificación actual y los instrumentos legales que la rigen, lo que ha producido un serio estancamiento en lo relacionado con el desarrollo y modernización de la planificación urbana.

Se refiere al Proyecto del corredor vial de la Avenida Blandín haciendo énfasis en que las Variables Urbanas Fundamentales aplicadas en los extremos de este corredor vial ha originado el desarrollo de edificaciones de gran relevancia y protagonismo a nivel metropolitano, lo cual contrapone con el poco desarrollo que poseen las parcelas reguladas por el Decreto Nº 100/60, y considera que el sector en estudio posee un estancamiento respecto a su entorno, presentándose como un sector deprimido y deteriorado.

Explica que el diagnóstico del PDUL 2013 se ubica este sector como “Dinámica de Cambio Alta”, y se explican las causas de esta consideración.

Trata entre otros aspectos, a la prohibición establecida en el artículo 46, de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y expone criterios emitidos en este sentido por abogados versados en esta materia.

CONCLUSIONES:

En este aparte, la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) recomienda las Variables Urbanas Fundamentales basándose en todos los argumentos expresados y entre las conclusiones se encuentran referencias a la Zonificación que detentan, siendo ésta el RE (Reglamentación Especial); aspectos considerados en el dictamen emitido por Sindicatura

Municipal en el cual, entre otras cosas, expresaba que “(…) cualquier interpretación respecto a las parcelas donde deba aplicarse Reglamentación Especial, deberá ser realizada por la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), a través de un estudio especial, conjuntamente con la Ingeniería Municipal.”.

Otra de las Conclusiones a la que llega la OLPU es: “Asignar condiciones de desarrollo ajustadas a las características con las que se han aprobado para el desarrollo en las parcelas del entorno urbano inmediato a la Avenida Blandín y la Plaza La Castellana.”. Consideran que el Anteproyecto presentado se ajusta a las potencialidades de las parcelas y a los estudios realizados para el proyecto del PDUL y destaca el hecho que la parcela en consulta posee la mayor área desarrollable en ese sector.

Finalmente someten a la consideración de esta Comisión de Gestión Urbana y Turismo del Concejo Municipal las siguientes condiciones de desarrollo aplicables a estas tres parcelas en estudio:

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2016-12-11 VUF RECOMENDADAS POR OLPU\VUF RECOMENDADAS POR OLPU 001.jpg$

OTRAS CONSIDERACIONES y 7. VIALIDAD:

En estos apartes, se tratan aspectos tales como: las condiciones para la construcción de las aceras hacia la Avenida Blandí, Condiciones para el desarrollo del uso Comercio Metropolitano, las condiciones para la cesión de terrenos gratuitamente a la Municipalidad. De igual forma se expresa que la vialidad y la ubicación de servicios públicos de redes, etc., deberán ser proyectados y presentados para su aprobación ante la Oficina Local de Planeamiento Urbano, al igual que deberán presentar el estudio de impacto vial ante el Instituto de Movilidad Urbana del Municipio Chacao para su estudio y aprobación, como requisito indispensable para la tramitación de la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales ante la Dirección de Ingeniería Municipal. Así mismo, da algunas instrucciones con respecto a la ejecución de la interconexión vial planteada para este sector.

Finalmente, somete a la consideración de esta Comisión de Gestión Urbana y Turismo, el Informe Técnico y las condiciones de desarrollo propuestas a los fines de solicitar el respectivo pronunciamiento de la Cámara Municipal mediante l respectivo Acuerdo.

Ahora bien, luego de revisado y evaluado los conceptos emitidos mediante Oficio emanado de la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), y estudiado el caso, a los fines de dar las recomendaciones que esta Comisión considere pertinentes, es necesario realizar una comparación entre las Variables Urbanas Fundamentales que han tenido estas parcelas N° de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-000 (Antes 213/03-016), N° de Catastro 15-07- 01-U01-013-003-014-000-000-000 (Antes 213/03-014) y N° de Catastro 15-07-01-U01-013-003-005-001-000-000 (Antes 213/03-005).

A estos efectos, se coloca a continuación Cuadro Comparativo donde se han considerado los siguientes instrumentos legales y/o documentos mencionados a través del Oficio N° 0455/2016 y del presente Informe:

ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN DEL DISTRITO SUCRE DEL AÑO 1958,
ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN DEL DISTRITO SUCRE DEL AÑO 1963,
ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN DEL DISTRITO SUCRE DEL AÑO 1966,
PROPUESTA DE SOLICITUD DE LOS INTERESADOS
PROPUESTA DEL PDUL AÑO 2013, (Nunca se aprobó)

PROPUESTA DEL PDUL AÑO 2015/2016, 2016 (actualmente en revisión),
PROPUESTA RECOMENDADA POR LA OLPU,), remitida según Informe Técnico Nº 0455 de fecha 30 de noviembre de 2016.

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2017-01-29 PAGINA 20 BLANDIN\PAGINA 20 BLANDIN 001.jpg$ 20

$C:\Users\W10CLONE\Pictures\2017-01-29 PAGINA 21 BLANDIN\PAGINA 21 BLANDIN 001.jpg$

OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES ACERCA DEL CONTENIDO DEL CUADRO:

En principio es importante explicar que este cuadro es comparativo de las Variables Urbanas Fundamentales que se consideraron más relevantes e influyentes en los cambios que se pudieran efectuar con las modificaciones planteadas.

Con base al Cuadro Comparativo elaborado y expuesto anteriormente, es necesario hacer las siguientes observaciones y consideraciones con relación a algunos ítem los cuales fueron identificadas con llamadas o referencias numéricas.

En todos los casos se considera el área que presenta actualmente la parcela (11.120 M2.), la cual es producto de varias integraciones, según lo explicado por la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU) en su Informe.

A continuación, se explican las referencias colocadas en el Cuadro Comparativo:

En las Ordenanzas de Zonificación de los años 1.958, 1.963 y 1.966, en la Zona R-3 (Vivienda Unifamiliar Aislada y Bifamiliar Aislada), se establece la posibilidad de desarrollo de conjuntos de viviendas cuando en el Artículo 41º-, VARIACIÓN COLECTIVA, se indica que:

“En la zona R-3 se permitirá la integración de parcelas para formar unidades colectivas de viviendas, debiendo conservar el carácter dominante de la zona. Para la aprobación de dichas unidades será necesaria la consulta previa ante la Ingeniería Municipal del anteproyecto de conjunto.”

(2) Mediante este Decreto de Rezonificación Nº 100/1960, se incorpora el uso C1 (Comercio Local) y se mantiene la zonificación residencial existente en el sector.

(3) En vista que las parcelas en estudio se mantienen como Zona RE (Reglamentación Especial), se asume que le son aplicables las mismas condiciones establecidas en el Decreto Nº 10/60. Es importante hacer la salvedad que la poligonal del Decreto Nº 100/1960 indicada en estos Planos de Zonificación, no se corresponden con el texto de dicho Decreto.

(4) En el caso de la Propuesta realizada por los Interesados, se consideran los datos proporcionados en el Oficio Nº 0455/2016 de la OLPU, ya que no fueron remitidos los Planos ni la Memoria Descriptiva del Anteproyecto consultado, ni se proporcionaron algunos datos tales como los referentes a las áreas afectadas por la conexión vial entre las Avenidas San Marino y Santa Teresa de Jesús, a los fines del cálculo del Área Neta de la parcela.

(5) En las columnas B, C, D y E, se puede notar que se considera el Área Bruta (11.120 m2) como base para el cálculo del % de Ubicación porque aún no se habían planteado, para esas fechas, las afectaciones viales y cesiones de áreas para la conexión de la Avenida San Marino con la Santa Teresa de Jesús.

(5.1) No se coloca el % de Ubicación de la Propuesta de los Interesados ya que no fue aportado ese dato en el Informe Técnico de la OLPU.

(6) En el Decreto Nº 100/60 (Columna C), no se establecen los retiros, se rigen por los fijados para la zona Residencial con la cual está mezclada, para esa fecha, era el R3.

(6.1) En el Informe Técnico de la OLPU, no se indican estos datos de retiros en el Anteproyecto.

(7) Se considera como Área Neta de Parcela, tentativamente para este caso, el área que resulta de restarle al área total (11.120 m2.), el área a ceder por afectaciones viales, la cual según lo que se aprecia en el Plano de Informapa Chacao, está representada mayormente por las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-014-000-000-000 (antes 213/03- 014) y la 15-07-01-U01-013-003-005-000-000-000 (antes 213/03-005), que suman ambas dos mil trescientos veinte metros cuadrados (2.320 m2.), aproximadamente. Por lo tanto, se podría asumir como Área Neta de parcela el área de la parcela Nº de Catastro 15-07-01- U01-013-003-014-000-000-000 (antes 213/03-014) (8.800 m2.), ya que no se indicó este dato en el Informe OLPU.

Es importante aclarar y señalar que los cálculos de áreas de ubicación de la Propuesta del PDUL 2015-2016 y de la Propuesta OLPU, son estimados ya que la OLPU no envió la información completa y no se tiene, por ejemplo, cuál es el área de afectación, para efectos de saber cuál es el área neta de la parcela.

En el Informe de a OLPU se indica: "… que luego de descontar los retiros y áreas a ceder para las soluciones previstas, área urbanizable para edificar alcanza los 6.313,91 m2...".

(8) El % de Construcción en la Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) 2016, viene dado por el producto de multiplicar el % de Ubicación por el número de pisos establecido para la zona.

(9) En la Propuesta que hace la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), se elimina el Uso Residencial y se cambia el uso de Comercio Local a Comercio Metropolitano.

(10) En la Propuesta que hace la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), se eliminan los retiros laterales y de fondo.

CONCLUSIONES:

1)En los Planos de Zonificación de 1.963 y 1.966, se observa que las parcelas del sector donde que en el año 1958 eran R3, fueron modificadas y aparece la manzana donde se encuentran las parcelas en estudio con dos zonificaciones: La parte inferior de la manzana como R4 y las parcelas Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-016-000-000-000 (antes 213/03-016), Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-014-000-000-000 (antes 213/03-014) y Nº de Catastro 15-07-01-U01-013-003-005-000-000-000 (antes 213/03-005), se mantienen como Zona RE (Reglamentación Especial), lo cual continúa vigente en el Plano Regulador de Zonificación publicado anexo al Acuerdo Nº 25 del año 1966, donde se ordenaba la

Compilación y Publicación de los Acuerdos y Decretos relativos a cambios de zonificación sancionados hasta la fecha.

Es importante hacer la salvedad que la poligonal del Decreto Nº 100/1960 indicada en estos Planos de Zonificación, no se corresponden con el texto de dicho Decreto.

2)Debido a que las parcelas en cuestión se mantienen como RE, se asume que se le aplican las condiciones establecidas en el Decreto antes mencionado, para lo cual es importante hacer la salvedad que la poligonal fijada en los planos de zonificación, no corresponden al texto del Decreto N° 100/60.

3)En el caso de la Propuesta realizada por los Interesados, se consideran los datos proporcionados en el Oficio Nº 0455/2016 de la OLPU, ya que no fueron remitidos los Planos ni la Memoria Descriptiva del Anteproyecto consultado, ni se proporcionaron algunos datos tales como los referentes a las áreas afectadas por la conexión vial entre las Avenidas San Marino y Santa Teresa de Jesús, a los fines del cálculo del Área Neta de la parcela.

4)Tomando en consideración que los interesados van a ceder área a los fines de la construcción de la Conexión de la Avenida San Marino con la Santa Teresa de Jesús, deberían estudiarse las compensaciones que se aplican en contraprestación de acuerdo con la normativa legal vigente para estos casos.

5)Es muy importante señalar que en la Propuesta realizada por la OLPU se modifican sustancialmente las Variables Urbanas Fundamentales siguientes:

Porcentaje Máximo de Ubicación, que va de 30 %, vigente actualmente, al 60 % en el Cuerpo Bajo y 50 % en el cuerpo Superior.

Porcentaje Máximo de Construcción, se modifica de 65 %, vigente actualmente, al 440 %.

Retiros, Los vigentes son: Frente 6 m., laterales y Fondo 3 m., en la Propuesta OLPU se establece solo un Retiro de Frente de 8 m., y no se exigen retiros laterales ni de fondo.

Altura, la altura actual es de 10 m. o 3 plantas y en la Propuesta de OLPU se indican en el Cuerpo Bajo, tres niveles o 12 m., y en el Cuerpo Superior, 21 niveles o 73,50 m., para un total de 24 niveles u 85,50 m.

RECOMENDACIONES FINALES:

Como consecuencia de todo lo antes expuesto, esta Comisión concuerda en muchos aspectos con algunos criterios emitidos a través del Informe Técnico de la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU), remitido mediante Oficio N° 0455 de fecha 30 de noviembre de 2016, en cuanto que, como se ha expresado, contamos con unos instrumentos legales que se consideran son obsoletos ya que no responden a las necesidades de desarrollo y actualización del urbanismo que demanda el modernismo y la globalización; no obstante, es necesario cumplir y hacer cumplir las leyes e instrumentos legales vigentes con el objeto de no repetir los errores, falsas interpretaciones y/u omisiones que de manera reiterada se han venido cometiendo,

a través de los años, en el sentido de querer tratar las necesidades y requerimientos de una comunidad, de una forma particular o de una forma local.

Así, es criterio de quien suscribe que, a pesar de ser muy reales y vívidas las necesidades de cambio y modernización que se requieren a nivel urbanístico, también es cierto que no se pueden hacer planteamientos para realizar estos cambios de forma parcial.

En este sentido a continuación se transcribe el tan nombrado Artículo 46 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística el cual indica lo siguiente:

“Artículo 46.-

Si las modificaciones o reformas a las cuales se refiere el artículo anterior constituyen cambios de zonificación, deberán cumplirse las siguientes condiciones:”

1. En ningún caso se permitirán cambios de zonificación aisladas o singularmente propuestos. Todo cambio de zonificación debe ser integral o formar parte de algún plan sectorial.

2. En principio, ningún cambio de zonificación podrá hacerse ante de los diez (10) años de aprobada la zonificación original, o de la ultima rezonificación. Sin embargo, antes del plazo señalado, la oficina que tenga a su cargo la planificación urbana podrá proponer un cambio de zonificación que se considere justificadamente necesario. A tal efecto, la solicitud deberá incluir los estudios técnicos pertinentes y la constancia de la consulta realizada a la correspondiente Asociación de Vecinos, si la hubiere, o a la mayoría absoluta de los vecinos del área que determine la oficina municipal a cargo de las funciones de planificación urbana.”

Aprobado en primera discusión el proyecto de ordenanza sobre el cambio de zonificación, el Concejo Municipal determinara el día y la hora cuando la Cámara oirá públicamente a los interesados, previa información al público del nuevo uso propuesto para la zona afectada.

Parágrafo Primero:

El Concejo Municipal autorizará los cambios de zonificación cuando se cumpla alguna de las condiciones siguientes:”

1. Cuando sean suficientes los servicios públicos, tales como vialidad, cloacas, acueductos, electricidad y las áreas de servicios educacionales, deportivas de recreación, y otros servicios que la zonificación exija.

2. Cuando la municipalidad cuente con los medios suficientes para el acondicionamiento de tales servicios a los nuevos requerimientos.

3. Cuando los propietarios del área a rezonificarse depositen en la tesorería municipal el costo de los acondicionamientos mencionados o afiancen su realización a satisfacción del Concejo.

Parágrafo Segundo:

Los organismos nacionales que tengan a su cargo la prestación de servicios a que se refiere el número "1" del parágrafo anterior, deberán certificar si esos servicios son suficientes para atender las necesidades de la nueva zonificación. En los casos a que se refieren los números "2" y "3" del mismo parágrafo, el Concejo Municipal deberá constituir un fondo especial que asegure los recursos necesarios para cubrir el costo de las nuevas dotaciones. La constitución de este fondo es condición indispensable para autorizar los cambios de zonificación, debiendo establecer en el estatuto correspondiente el destino obligatorio de los recursos para la finalidad que les dio origen. Los concejales serán responsables personal y solidariamente de los daños que resulten por el incumplimiento de esta disposición.

Parágrafo Tercero:

También podrá hacerse un cambio de zonificación antes de los diez (10) años señalados en este artículo cuando se requiera adecuar el sector a las políticas o programas de interés nacional, en cuyo caso no se requerirá la consulta de los vecinos del sector afectado, pero sí una evaluación de los efectos del citado cambio de zonificación sobre la vialidad y demás servicios existentes, así como la garantía de que estos últimos serán ampliados o mejorados si así lo determina el nuevo uso aprobado. A todo evento, sin embargo, el Concejo Municipal deberá hacer pública la proposición de cambio de zonificación y establecerá día y hora para que la ciudadanía conozca el nuevo uso proyectado, y el impacto del mismo sobre el sector de influencia.”

Como puede verse a través de este artículo, para hacer cambios sustanciales, como los que se están planteando, se requieren procedimientos que tienen que ser cumplidos, a pesar que ya se hayan cumplido los diez (10) años indicados en dicho Artículo.

Por tanto, salvo criterio en contrario, esta Comisión considera que, no se ajustan a la normativa legal vigente los cambios parciales o locales de Variables Urbanas Fundamentales y en este sentido consideramos se debe dar prioridad y celeridad al proceso de aprobación del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) el cual, en estos dos últimos años, ha tenido una vasta participación activa de la comunidad residente en este Municipio y que se encuentra muy interesada en dar soluciones a los problemas existentes, a los fines de lograr la actualización y adecuación de los instrumentos que rigen la materia urbanística en el Municipio Chacao, para satisfacer las necesidades y requerimientos de desarrollo y la modernización que reclaman y que muy bien fueron expuestos por la Oficina Local de Planeamiento Urbano (OLPU).

Estos procesos deben realizarse obligatoriamente en la totalidad del ámbito municipal y no en parcialidades ya que, posiblemente, ocasionarían conflictos y caos como resultado de las fallas que en servicios públicos y redes de sistema vial existen actualmente en el Municipio.

En este orden de ideas, de plantearse este proceso para las parcelas en estudio, se considera que las Variables Urbanas Fundamentales a aplicar son las que ya han sido consideradas en la Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) que actualmente se encuentra en estudio, ya que éste se elaboró previo diagnóstico y estudios generales y particulares realizados cubriendo todos los aspectos a nivel de todo el Municipio.

De más está insistir en que estas condiciones deben ser aprobadas por la Cámara Municipal para lo cual deben hacerse, previamente, las consultas pertinentes a las comunidades afectadas y cumplir con todos los procesos establecidos en las leyes que rigen la materia.

Sin más que informar por el momento;

Atentamente

SHULLY ROSENTHAL

Concejal

Presidente de la Comisión de Gestión Urbana y Turismo

DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA:

PLANO DE ZONIFICACIÓN PROPUESTA PDUL DEL AÑO 2013:

PLANO DE ZONIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DEL PDUL 2015-2016 (En revisión)

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