COMISION ESCUELAS WALDORF

INFORME JURIDICO

La Comisión tiene el encargo de la Junta General de estudiar la viabilidad de que se implante una Escuela con pedagogía Waldorf en el terreno destinado a Zona Escolar, perteneciente a la Urbanización Montenebro. Según la información recibida, la Asociación que se va a crear y que será la que solicite el uso de dicho terreno, está formada por diversas familias de copropietarios de la Comunidad y la misma tendrá carácter privado y no lucrativo..

Debemos partir, por tanto, de la premisa de que los copropietarios de la Urbanización Montenebro son los dueños de un terreno y que éste tiene la especialidad de que sólo vale para destinarlo a Colegio, Guardería o cualquier actividad escolar, según establece el Plan Parcial y los pactos suscritos con el Ayuntamiento de Pedrezuela. En principio, se trata de una actividad privada y, por ello, las relaciones que se establezcan entre las partes también serán privadas y sometidas al Código Civil.

Los miembros de la Comunidad de Propietarios, una vez sean los dueños formales de este terreno (actualmente lo es la Entidad Urbanística en Liquidación), son los que se tendrán que pronunciar sobre el destino que se va a dar a este terreno para usos escolares. La titularidad registral del terreno deberá pasar de la Entidad Urbanística a los comuneros propietarios de las parcelas de la Urbanización mediante escritura pública de transmisión, como acto inherente a la liquidación de la misma.

En cuanto al destino que se vaya a dar al terreno, las decisiones que se adopten habrán de ser aprobadas en Junta General de la Comunidad de Propietarios. Las alternativas son distintas y se pueden resumir en las siguientes:

a) La venta del terreno para uso exclusivamente escolar.

b) La cesión del uso del terreno, para el mismo uso escolar.

c) No hacer nada y seguir manteniendo el terreno sin uso alguno.

La primera alternativa se refiere a la venta del terreno. La misma no se considera viable, en este momento, por el cúmulo de inconvenientes que plantea. El primero, que será necesaria la unanimidad de los copropietarios para la venta. Además, se pierde toda posibilidad de control para el futuro, sujeto a posibles transmisiones posteriores a terceros desconocidos, con posibilidad de que se convierta en un centro escolar ajeno a la Urbanización, lo que podría provocar problemas con los nuevos propietarios, con los usuarios, etc. Esta opción, a mi juicio, debe rechazarse.

La segunda opción es la única que se considera viable en este momento. La Comunidad de Propietarios sigue manteniendo la titularidad y la propiedad del terreno, pero permite su uso en determinadas condiciones que, más adelante, se detallan. Esta solución no requiere la unanimidad y, por ello, es más factible que se pueda adoptar en una Junta General.

La tercera opción es mantener el terreno en la situación actual. Dicho terreno tiene su calificación jurídica, como escolar, desde la aprobación del Plan Parcial de Ordenación Urbana en el año 1985. En el mismo no se ha desarrollado ninguna actividad. Se está pagando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles anualmente y no produce nada. En este momento, parece que no será factible solicitar una modificación de su calificación urbanística, caso de que ello fuere deseo de la Comunidad de Propietarios. El terreno se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la Entidad Urbanística de Conservación “Residencial Montenebro” y, dentro de las operaciones de la liquidación de la misma, deberá pasar a ser propiedad de los miembros de la Comunidad de Propietarios. Hasta ese momento, será necesario también contar con la opinión de los Liquidadores de la misma.

Sentadas las anteriores premisas, sólo cabe analizar con más detalle la segunda opción comentada, para que la Junta General determine si se cede dicho terreno. Ello significa que se pueda estudiar y aprobar, en su caso, que el terreno pueda ser objeto de una cesión o un arrendamiento, sólo para usos escolares. Ello nos lleva, en primer lugar, a analizar cuál es la figura jurídica que encaja en los planteamientos de los solicitantes y de la Comunidad de Propietarios, que, en su caso, aprobará o no la formalización de un contrato. Mi criterio es que se debe rechazar el arrendamiento, es decir, la cesión del terreno a cambio de una renta. Ello nos podría llevar a dejar a la Comunidad de Propietarios hipotecada por muchos años, pues se produciría una situación compleja jurídicamente, ya que el terreno sería propiedad de los comuneros, pero las construcciones realizadas sobre el mismo serían propiedad del arrendatario, lo que podría llegar a originar problemas en el futuro. Además, por la función social que supone la creación de un Colegio, siempre sería más complicado rescindir el arrendamiento. También se podrían dar otras situaciones tales como que las construcciones quedaran a medio ejecutar, que se cesara en la actividad, que se produjeran transmisiones de titularidad del arrendatario, etc. En resumen, el control de esta actividad y el tiempo de duración siempre serían objeto de posibles pleitos entre las partes.

Si lo que se plantea es una situación de precario, similar a la que tiene el Autoservicio de la Urbanización, ello supondría que se está cediendo el terreno a cambio de nada. Tampoco estaría garantizado que no se plantearan algunos de los problemas antes comentados, si bien, sería siempre más sencillo recuperar la posesión del terreno, siempre que el contrato esté redactado adecuadamente, especialmente en cuanto al plazo de vencimiento.

Similar al precario, pero con matices, se encuentra la figura del contrato de comodato. También se trata de una cesión del terreno sin cobrar renta, pero tiene diversas ventajas, pues se pueden regular libremente todas las condiciones relativas al pago de los gastos del terreno, las construcciones a realizar, que las mismas queden a la finalización del contrato en poder del propietario, sin derecho a indemnización, que la conservación y mantenimiento del terreno y de las instalaciones y construcciones sean por cuenta exclusiva del usuario y los plazos de vigencia del contrato, de manera que permitan la amortización de la inversión, salvo que se vayan formalizando prórrogas. En esta situación jurídica se encuentran centros conocidos, tal como el Club de Tenis de la Moraleja, donde los accionistas de la Sociedad propietaria de los terrenos tienen derechos preferentes para ser socios del Club, pero éste funciona de forma independiente, hace nuevas instalaciones, mantiene las existentes, paga los gastos de todo ello y no paga renta.

Vemos que, en consecuencia, las diferencias entre el precario y el comodato no son grandes, pero sí existen matices diferenciadores. Lo que no puede dejar de advertirse es que estos contratos suelen ser por largos periodos de tiempo.

Si consideramos que el contrato ideal es el comodato, a continuación se tendrán que analizar distintas cuestiones que tendrán que incorporarse a su clausulado. Serán pactos que tendrán que matizarse mucho en algunos de sus aspectos. Es evidente que, si la Comunidad de Propietarios da el paso de acceder a ceder los terrenos, se tendrán que buscar las máximas garantías de que quienes reciban la autorización para implantar un colegio, van a cumplir con todo lo que se pacte. No existe el contrato ideal, que todo lo resuelva desde la firma, pero lo que sí se pueden buscar son las garantías suficientes para que se eviten situaciones problemáticas.

Nos han hablado de que se pretende constituir una Fundación, previa la constitución de una Asociación cultural, sin ánimo de lucro. Es evidente que la Comunidad de Propietarios no va a ser parte de dicha Asociación, ni puede intervenir en cuáles sean los asociados, los objetivos, los pactos estatutarios, etc. Sin embargo, según se planteen todas estas cuestiones en dicha Asociación o en la Fundación, la Comunidad de Propietarios podrá tomar la decisión de ceder o no los terrenos. En consecuencia, se deberá analizar muy detalladamente quiénes van a ser los integrantes de la Fundación y de la Asociación, en su caso, así como las posibilidades de incorporaciones de personas extrañas a la Urbanización. Se tendrán que analizar cuáles son los medios económicos con los que cuentan, para que el proyecto no se quede a medio camino.

Soy consciente en este Informe que estamos en una situación a la que vulgarmente se denomina como “la pescadilla que se muerde la cola”. La Comunidad de Propietarios, antes de aprobar la firma del contrato, debe exigir que la Fundación esté constituida plenamente, que tenga acreditados sus fondos necesarios para llevar a buen puerto su proyecto, que se conozcan las personas que van a ser los gestores de la Fundación, que no se puedan hacer transmisiones de titularidades a terceros ajenos a la Urbanización, etc. Ello tiene la contrapartida negativa para los promotores del Proyecto, de que les estamos exigiendo todas estas cosas, sin haber sometido todavía a la Junta General la aceptación a no de la cesión. Ello tendrá que estudiarse en una próxima reunión de la Comisión.

Estas exigencias de la Comunidad de Propietarios son lógicas, pues tiene que conseguir las máximas garantías de que todo va a funcionar bien durante todos los años de duración del contrato. Estas garantías tienen que ponerlas los promotores del Proyecto. Además, se deberá realizar una consulta al Ayuntamiento, para que se conceda el visto bueno al proyecto escolar.

Es necesario conocer con detalle el plazo de duración del contrato. Se deberá pactar de forma categórica su finalización. También es factible que se tengan que pedir garantías de cumplimiento del plazo. Lo lógico es que sea largo, pues los promotores van a realizar una serie de inversiones en el terreno, tanto en las edificaciones del Colegio (en varias fases, según lo comentado hasta el momento), como en el resto de mejoras. Todas estas inversiones quedarán a beneficio de la Comunidad de Propietarios (de los comuneros) a la finalización del contrato. En consecuencia, antes de que se vayan a ejecutar estas construcciones e instalaciones, se deberá pactar el control y aprobación que deba dar la Comunidad de Propietarios a las mismas, que lógicamente se plasmarán en Proyectos que deberán precisar la concesión de la Licencia de Construcción por parte del Ayuntamiento.

La Fundación o la Asociación deberá asumir todos los gastos que se originen por la actividad, las construcciones, todos los consumos, los impuestos, etc. También tendrá que asumir la conservación y el mantenimiento. Se deberán establecer cláusulas sobre el control de ello por parte de la Comunidad de Propietarios. No podemos olvidar que siguen siendo sus miembros los dueños del terreno que se cede.

Este primer Informe está lógicamente sujeto a distintas matizaciones en función de cómo vayan avanzando las informaciones que nos vayan suministrando los promotores del Proyecto. No se pretende dar en el mismo la impresión de dificultad para llegar a la firma de un acuerdo, pero lo que no se puede dejar de establecer es el conjunto de garantías que se tendrán que exigir y que lógicamente se van a plantear cuando se realice la consulta a la Junta General de copropietarios.

En Pedrezuela, a 16 de mayo de 2008.

PRECARIO.-

La Jurisprudencia diferencia la posesión concedida, la tolerada y la sin título.

En todas ellas el concepto supone la cesión de la posesión de un terreno de forma gratuita, de forma que, cuando se desea se puede revocar esta autorización, con o sin título o con título vencido.

El pago de los impuestos no desvirtúa el concepto de precario.

Es conveniente que se establezcan los plazos, pues podría impugnarse la resolución si no cambian las condiciones por las cuales se concedió.

Se debe pactar expresamente que no tendrán derecho a indemnización cuando se finalice el plazo o se revoque la autorización de uso.